Ablauf der Zweitwohnungserhebung

Die Bestimmung der Zweitwohnungszahl basiert auf der Verbindung des Gebäude- und Wohnungsregisters der Stadt Zürich (GWZ) mit dem Bevölkerungsregister. Die Daten der beiden Register werden täglich abgeglichen, womit ein tagesaktueller Stand der registrierten Bewohnerzahl pro Wohnung gewährleistet ist. Somit ist auch bekannt, wie lange eine Wohnung gemäss Register unbewohnt ist.

Jährlich am 1. Juni erfolgt ein Versand an alle Verwaltungen mit Wohnungen, für die im Register keine Bewohner*innen bekannt sind. Primärer Zweck ist die Feststellung des Leerwohnungsbestandes (Leerwohnungszählung). Auf dem Formular ist einzutragen, ob die betreffenden Wohnungen tatsächlich leer stehen und zur Vermietung oder zum Verkauf ausgeschrieben sind. Alternativ soll der Grund für den Leerstand angegeben werden. Für die Zweitwohnungserhebung werden die Rückmeldungen gemäss den Kategorien des Zweitwohnungsgesetzes klassiert.

In Gebäuden mit grosser Personenfluktuation (z.B. Apartmenthäuser, Altersheime, Alters- und Studierendenwohnungen, Dienstwohnungen oder Haushalte für betreutes Wohnen) werden Personen aus Aufwandgründen meldetechnisch oft auf Adressebene und nicht auf Wohnungsebene geführt. Die Wohnungen an den betreffenden Adressen werden ebenfalls klassiert und den Erstwohnungen gleichgestellt (Ausnahme: Unbewohnte Apartments gelten als Zweitwohnungen). Klassierte Wohnungen werden in den Folgejahren der Erhebung nicht mehr angeschrieben.

Vergleich der Erhebungsresultate seit 2017

Seit 2020 sind vorsichtige Aussagen zur Entwicklung der Zweitwohnungszahl in der Stadt Zürich möglich. Bei der Interpretation der zahlenmässigen Veränderung von privat genutzten Zweitwohnungen ist zu berücksichtigen, dass Wohnungen ohne registrierte Bewohnerschaft erst ab zwei Jahren zu den Zweitwohnungen gezählt werden. Veränderungen reflektieren also zum Teil ältere Vorgänge.

Die Unterschiede zu früheren Erhebungen dürfen nicht inhaltlich interpretiert werden. Von 2017 bis 2020 wurden stetig weniger Zweitwohnungen ausgewiesen. Dieser Effekt war auf die fortschreitende Konsolidierung der Bevölkerungsangaben im Gebäude- und Wohnungsregister zurückzuführen.

Eine Ausnahme bilden die Zahlen zu den Apartmentwohnungen. Ihre Bestimmung erfolgt unabhängig von der Zuordnung der Bewohnerschaft. Mit gebührender Vorsicht können daher die Veränderungen seit 2017 interpretiert werden.

Erstwohnungen

Als Erstwohnungen gelten gemäss Zweitwohnungsgesetz Wohnungen, die von mindestens einer in der Stadt Zürich niedergelassenen Person bewohnt werden.

Den Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen

Den Erstwohnungen gleichgestellt sind gemäss Zweitwohnungsgesetz zum einen spezielle Wohneinheiten, z. B. für Studierende, Firmenpersonal und sonstige Erwerbstätige. Zum anderen zählen auch Wohnungen dazu, die von Wochenaufenthalterinnen und Wochenaufenthaltern, nicht meldepflichtigen Personen oder von Haushalten bewohnt sind, die auch eine andere Wohnung im gleichen Gebäude bewohnen. Ebenso werden auch Wohnungen, die weniger als zwei Jahre leer stehen, den Erstwohnungen gleichgestellt.

Zweitwohnungen

Da keine Meldepflicht für Wohnnutzungen besteht, kann die Zweitwohnungszahl nicht eindeutig festgelegt werden, sondern basiert auf einer Zweitwohnungsvermutung. Als Zweitwohnungen gelten einerseits Wohnungen, die beim Personenmeldeamt oder in der Erhebung als Zweitwohnungen angegeben wurden, oder aber Wohnungen, zu denen im Bevölkerungsregister seit mindestens zwei Jahren keine Person registriert ist, soweit sie nicht den Erstwohnungen gleichgestellt sind.

Apartments / bewirtschaftete Wohnungen

Als Apartment gelten im vorliegenden Fall möblierte Wohnungen, die professionell bewirtschaftet sind, meist auch für eine kürzere Zeit vermietet werden. Bei vielen Apartmentwohnungen werden zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Concierge-Service angeboten. Es ist unerheblich, ob die Apartments geschäftlich oder für Urlaub benutzt werden.

Belegte Apartments

Ab vier Monaten Aufenthalt in Zürich müssen sich Personen anmelden. Apartments mit angemeldeten Bewohner*innen gelten als den Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen.

Unbelegte Apartments

Apartments ohne angemeldete Bewohner-innen gelten als Zweitwohnungen.

Privat genutzte Zweitwohnungen

Zweitwohnungen, die nicht als Apartments bewirtschaftet sind, stehen den Nutzniessenden zur ständigen privaten Nutzung zur Verfügung. Der Ausdruck «privat» bezieht sich in diesem Zusammenhang nicht auf den Besitz, sondern auf die Nutzung einer Wohnung. Demnach besteht der Zweitwohnungsbestand nicht nur aus Wohneigentum, sondern auch aus Mietwohnungen.

Leere oder unbekannte Wohnungen bis 2 Jahre

Diese Gruppe umfasst gegen die Hälfte aller den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen. Bei den meisten dieser Wohnungen handelt es sich um neubezogene Wohnungen, deren Bewohner*innen meldetechnisch erst provisorisch erfasst und noch nicht der richtigen Wohnung zugeordnet sind. Nach sechs Monaten sind die meisten dieser Wohnungen korrekt zugeordnet. Bei Wohnungen, die nach Ablauf zwei Jahren immer noch keine Personenzuordnung haben, besteht eine Zweitwohnungsvermutung. Sie werden danach entsprechend als Zweitwohnung ausgewiesen.

Vergleich mit den ausgewiesenen Zweitwohnungszahlen des Bundes

Das Bundesamt für Raumentwicklung weist für alle Gemeinden der Schweiz einen Zweitwohnungsanteil aus. Für die Stadt Zürich werden aktuell 5,3 Prozent Zweitwohnungen ausgewiesen, was 12 300 entspricht. Diese Zahl enthält sämtliche Wohnungen, für die aus Sicht des Bundes kein Beleg dafür vorhanden ist, dass sie gemäss Zweitwohnungsgesetz den Erstwohnungen gleichgestellt sind. Sie umfasst damit unter anderem auch diejenigen Wohnungen, die aus administrativen Gründen erst mit Verzug zugeordnet werden. In den Grossstädten ist diese Gruppe bedeutend. Zudem werden die Belegungsdaten beim Bund vierteljährlich mit den Wohnungen abgeglichen, in der Stadt Zürich hingegen täglich. Mit 5,3 % wird für Zürich der tiefste Wert aller Grossstädte ausgewiesen (Genf 18,4 %, Bern 13,3 %, Lausanne 12,1 %, Basel 11,9 %, Winterthur 7,1 %).