Seit 1970 ermittelt das Amt für Städtebau die Geschossfläche im Gebäudebestand. Geschossflächen bezeichnen die nutzbare Fläche der Gebäude, aufgeteilt in verschiedene Kategorien wie Wohnen oder Büro. Seit kurzem stehen wieder aktualisierte Daten zur Entwicklung dieser Flächen zur Verfügung. Die Erhebung basiert nicht auf Messungen, sondern auf Schätzungen. Verändert sich eine Nutzung, wird das allerdings nicht in allen Fällen registriert, weshalb der ausgewiesene Nutzungsmix mit einer gewissen Vorsicht zu interpretieren ist.

Die Hauptnutzungen umfassen diejenigen Gebäudeteile, die in der Regel gemäss Zonenplan anrechenbar sind (Wohnen, Büro, Verkauf, Produktion und andere). Die Geschossfläche der Hauptnutzungen stieg seit 1970 um 60 Prozent, nämlich von 25 auf 40 Millionen Quadratmeter. Die oft in Unter- oder Dachgeschossen liegenden Nebennutzungen Lager und Parkierung umfassen weitere 17 Millionen Quadratmeter (Grafik 1).

Unter den Hauptnutzungen nimmt das Wohnen eine Sonderstellung ein – sein Anteil stieg seit 2005 von 53 auf 57 Prozent. Zürichs Wiederaufschwung als Wohnstadt kommt besonders bei den Neubauten aus verschiedenen Bauperioden zum Ausdruck. Umfassen die Neubauten aus den 1990er-Jahren noch grosse Anteile von Büro- und Produktionsflächen sowie andere Hauptnutzungen (Spitäler, Schulen, Kulturstätten usw.), so werden seit 2010 fast 60 Prozent Wohnflächen erstellt (Grafik 2).

In der Publikation Bauliche Erneuerung in Zahlen berechnete Statistik Stadt Zürich im Jahr 2016 erstmals Erneuerungsquoten für die Stadt Zürich. Die Erneuerungsquote bezeichnet den Anteil der Wohnungen, die in einem Jahr erneuert werden. Für die gesamte Schweiz geht man von einer eher tiefen Quote von rund einem Prozent aus. In Zürich wurde für den Zeitraum 2001–2015 eine durchschnittliche Quote von 1,5 Prozent gemessen, die sich aus Umbauten und Abbrüchen zusammensetzt (der Ersatz von Wohngebäuden ist schliesslich die radikalste Form der Erneuerung). Das heisst, dass jedes Jahr 1,5 Prozent des Gebäudebestandes einer Erneuerung unterschiedlicher Art unterzogen werden. Die aktuellen Daten zeigen, dass sich dieser Wert seit den 1990er-Jahren ständig erhöhte und zwischen 2014 und 2016 rund 2,0 Prozent erreichte (Grafik 3). In den letzten drei Jahren war mit durchschnittlich 1,8 Prozent wieder ein leichter Rückgang zu verzeichnen.

Wie die Zahlen zeigen, haben sich die Abbrüche von Wohnungen seit den 1990er-Jahren vervielfacht. Zwischen 2014 und 2016 wurden im Jahresdurchschnitt 0,5 Prozent aller Wohnungen abgebrochen, das sind über 1000 Einheiten pro Jahr. Die Zunahme von Abbrüchen sowie nachfolgenden Wohnersatzbauten erklärt weitgehend die steigende Erneuerungsquote der letzten Jahrzehnte.

Beim Wohnersatzbau werden bestehende Wohngebäude oder ganze Wohnsiedlungen durch Neubauten ersetzt. Damit geht eine starke Verdichtung der Bausubstanz einher. Die Effekte wurden 2015 in der Publikation Zürich baut sich neu erstmals beschrieben. Die aktualisierten Zahlen zeigen, dass der Verdichtungsgrad bei Wohnersatzbauten in den letzten Jahren weiter zugenommen hat. Im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 wurde jede abgebrochene Wohnung durch 1,7 Neuwohnungen ersetzt (Verdichtungsgrad von 70 %, vgl. Grafik 4). Die Wohnungsfläche erhöhte sich in den insgesamt 251 Wohnersatzprojekten sogar um 112 Prozent, der Rauminhalt um 164 Prozent. Die Bewohnerzahl stieg mit 90 Prozent zwar nicht ganz so stark wie die Wohnungsfläche, aber stärker als die Wohnungszahl.

Besonders gut sichtbar wird die zunehmende Verdichtung bei den Gebäuden der öffentlichen Hand und der Wohnbaugenossenschaften. In den entsprechenden Projekten steigt die Personenzahl stark an; in den letzten vier Jahren ist im Durchschnitt eine Verdoppelung der Bewohnerzahl festzustellen. Umgekehrt ist der Trend im Privateigentum von Privatpersonen und Unternehmungen: Hier zeigt sich in den letzten Jahren bei stark zunehmender Verbreitung des Wohnersatzbaus ein Rückgang der Verdichtung. Besonders hoch ist die bauliche und personenbezogene Verdichtung zudem dort, wo Stockwerkeigentum entsteht, was häufig bei einem Verkauf älteren Wohneigentums durch Erbengemeinschaften der Fall ist.

Insgesamt trägt der Wohnersatzbau einen immer grösseren Anteil zur gesamten Bautätigkeit bei (Grafik 5). Mittlerweile entstehen jährlich klar über 1000 Wohnungen nach vorgängigem Abbruch älterer Wohnbauten; bis 2004 waren es noch kaum 200. Sie machen heute mehr als die Hälfte der gesamten Wohnbautätigkeit aus. 2019 war die Wohnungszahl, die durch Umnutzung oder durch die Bebauung unbebauter Fläche entstand, besonders niedrig, sodass der Anteil des Wohnersatzbaus fast 70 Prozent betrug.

Die erneuerbaren Energien sind in der Stadt Zürich auf dem Vormarsch. Das wurde schon 2017 in einem Webartikel dargelegt. Aktuelle Daten zu den Energieträgern im Wohnungsbestand finden nun ebenfalls Aufnahme ins publizierte Internetangebot. Heute wird in Zürich ziemlich genau die Hälfte aller Wohnungen mit Erdgas beheizt, ein Viertel mit Heizöl und das letzte Viertel mit erneuerbaren Energieträgern (Grafik 6). Der grosse Wandel zeigt sich im Vergleich der Bauten aus den 1990er-Jahren mit denjenigen der letzten zehn Jahre. Von den Wohnungen mit Baujahr 1991 bis 2000 werden 69 Prozent mit Gas beheizt und weitere 6 Prozent mit Heizöl. Das verbleibende Viertel ist mehrheitlich dem städtischen Fernwärmenetz angeschlossen. Die anderen erneuerbaren Energieträger spielten in den 1990er Jahren noch kaum eine Rolle. Ganz anders sieht es bei den Gebäuden aus, die nach 2010 erstellt wurden. Die Hälfte aller Wohnungen wird durch eine Wärmepumpe beheizt. Von den verschiedenen Wärmequellen, die Wärmepumpen verwenden, ist Erdwärme über Erdsondenbohrungen mit 42 Prozent bei weitem die wichtigste. Ausserdem werden 37 Prozent der Wohnungen über ein Fernwärmenetz beheizt und 2 Prozent mit Holz. Noch 10 Prozent der Wohnungen wurden ans städtische Gasnetz angeschlossen, während Ölheizungen bei den Neubauten praktisch keine Rolle mehr spielen.