In der Stadt Zürich gibt es über 55 000 gemeinnützige Wohnungen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Wohnungen von Genossenschaften
- Wohnungen von städtischen Stiftungen
- Wohnungen der Stadt
Die Stadt Zürich unterstützt gemeinnützige Wohnungen. So schafft sie preisgünstigen Wohnraum. Bei gemeinnützigen Wohnungen gilt die Kostenmiete. Das heisst, die Mieter*innen zahlen so viel, wie die Wohnung tatsächlich kostet. Gemeinnützige Vermieterinnen dürfen mit den Mieteinnahmen keinen Gewinn machen.
Wegen der Kostenmiete sind die Mieten von gemeinnützigen Wohnungen günstiger. Sie sind rund 25 Prozent tiefer als Mieten von Wohnungen auf dem freien Markt.
In den letzten Monaten stiegen die Mieten von gemeinnützigen Wohnungen. Dies zum ersten Mal seit 20 Jahren. Das führt zu vielen Fragen bei Mieter*innen.
Hier finden Sie Informationen, wie die Kostenmiete berechnet wird. Sie erfahren die wichtigsten Gründe für sinkende oder steigende Mieten. Sie erfahren auch, wie Sie gegen eine höhere Miete vorgehen können.
Wie wird die Miete berechnet?
Die Stadt Zürich legt bei geförderten Wohnungen fest, wie man die Kostenmiete berechnet. Die Miete hat eine Obergrenze: Das ist die maximale Gesamtmiete pro Siedlung und Jahr. Die Nebenkosten sind nicht mitgerechnet.
Die Vermieterin verteilt die Gesamtmiete auf die einzelnen Wohnungen.
So wird die maximale Gesamtmiete berechnet
Die Gesamtmiete besteht aus verschiedenen Teilen. Dazu gehören die Finanzierungskosten und die Betriebskosten.
Man berechnet die maximale Gesamtmiete mit folgender Formel:
| Kosten | Berechnung | |
|---|---|---|
| Finanzierungskosten | Anlagewert x Referenzzinssatz + Baurechtszins | |
| Betriebskosten | Gebäudeversicherungswert x 3,25 % Betriebsquote | |
| Maximale Gesamtmiete | Finanzierungskosten + Betriebskosten |
So wird die Gesamtmiete auf die Wohnungen verteilt
Die Vermieterin verteilt die Gesamtmiete auf die einzelnen Wohnungen. Dabei achtet sie auf die Grösse und Lage der Wohnungen. So sorgt sie dafür, dass jede Wohnung eine faire Miete hat.
Wollen Sie mehr erfahren? Weitere Informationen finden Sie unter Anforderungen für Unterstützung.
Gesunde Finanzen sind wichtig
Wenn Kosten steigen, muss die Vermieterin die höheren Kosten an die Mieter*innen weitergeben können. Sonst sind die Mieten nicht kostendeckend.
Die Vermieterin darf die maximale Gesamtmiete verlangen. Sie muss das aber nicht. Sie ist verantwortlich für faire Mietzinsen. Sie setzt die Mieten so an, dass ihre Finanzen langfristig gesund bleiben.
Warum kann die Miete sinken?
Wenn der Referenzzinssatz um mindestens 0,5 Prozent sinkt, soll gemäss Mietzinsreglement auch der Mietzins sinken. Per März 2025 sank der Referenzzinssatz von 1,75 Prozent auf 1,5 Prozent. Das ist weniger als ein halbes Prozent. Gemeinnützige Vermieterinnen müssen die Mietzinse deshalb aktuell nicht nach unten anpassen.
Warum kann die Miete steigen?
Wenn die Kosten der Vermieterin steigen, darf sie diese an die Mieter*innen weitergeben. Es gibt verschiedene Gründe, warum die Kosten steigen.
Hier sind die wichtigsten:
Der Referenzzinssatz zeigt die aktuellen Zinsen für Hypotheken. Der Bund legt den Referenzzinssatz alle drei Monate fest. Steigt er, muss die Vermieterin mehr Zinsen bezahlen. Das erhöht ihre Kosten. Es kann sein, dass sie eine neue Hypothek abschliessen musste, die teurer ist.
Steigende Baukosten erhöhen die Kosten für den Unterhalt. Auch Reparaturen werden teurer. Steigen die Baukosten, wird es teurer, Gebäude zu sanieren. Die Vermieterin muss deshalb mehr Geld für künftige Sanierungen sparen. Das nennt man Rückstellungen. Dadurch steigen die Betriebskosten der Vermieterin. Wenn die Kosten steigen, führt das zu einem höheren Versicherungswert für das Gebäude.
Wenn die Vermieterin Gebäude modernisiert, steigt ihr Wert. Dies geschieht, wenn Küchen oder Bäder erneuert werden. Oder wenn man Balkone anbaut. Man nennt solche Investitionen wertvermehrend. Diese führen zu höheren Finanzierungskosten.
Einsprache gegen höhere Miete
Als Mieter*in können Sie sich wehren, wenn Sie mit einem höheren Mietzins nicht einverstanden sind.
Steht die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen als Anlaufstelle auf dem Brief mit der Mietzinserhöhung? Dann ist sie zuständig und prüft die Mietzinse.
Die Fachstelle schaut, ob die Vermieterin sich an alle Regeln gehalten hat. Die Einsprache ist kostenlos.
Einsprache – so gehen Sie vor
Sie möchten einen höheren Mietzins anfechten? So gehen Sie vor:
- Sie haben 30 Tage nach Erhalt der Mitteilung Zeit, um schriftlich Einsprache zu erheben.
- Die Einsprache senden Sie an die Adresse: Stadt Zürich, Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen, Postfach, 8036 Zürich.
- Senden Sie die Einsprache eingeschrieben.
Wichtige Hinweise:
- Jede Mietpartei muss eine eigene Einsprache einreichen.
- Schreiben Sie, warum Sie Einsprache erheben.
- Alle Personen, die im Mietvertrag stehen, müssen die Einsprache unterschreiben.
- Legen Sie eine Kopie des Mietvertrags (alle Seiten) bei.
- Legen Sie eine Kopie der Mitteilung zur Mietzinserhöhung (Formular und Begleitschreiben) bei.
- Sie müssen die Einsprache nicht doppelt einreichen.
Was passiert nach der Einsprache?
- Sie bekommen eine Bestätigung: Ihre Einsprache ist angekommen.
- Die Fachstelle prüft Ihre Einsprache. Das dauert eine Weile. Bitte haben Sie Geduld.
- Sie als Mieter*in und die Vermieterin erhalten einen schriftlichen Bescheid.
- Bis der Entscheid vorliegt, bezahlen Sie den bisherigen Mietzins.
Chancen einer Einsprache
Die Prüfung früherer Einsprachen durch die Fachstelle zeigte: Die höhere Miete war in den meisten Fällen in Ordnung.
Wenn ein Fehler passierte, wird er korrigiert.
Höhere Miete bei städtischen Wohnungen
Wohnen Sie in einer städtischen Wohnung? Bitte wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde.
Nebenkosten anfechten
Möchten Sie Akontobeiträge oder Pauschalen für Nebenkosten anfechten? Bitte wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde.
Haben Sie Fragen? Bitte melden Sie sich bei uns.
Höhere Mietzinse bei Wohnungen nach Obligationenrecht (OR)
Mieter*innen von Wohnungen nach Obligationenrecht (OR) können sich beim Mieterinnen- und Mieterverband informieren. Dort bekommen sie Informationen über Mietzinserhöhungen. Sie erfahren auch, welche Rechte sie haben.