Der heutige Arbeitsmarkt verlangt zunehmend nach Mobilität und Flexibilität. Dies gilt besonders für hochqualifizierte Berufe in international tätigen Grossfirmen, deren Bedeutung für den Zürcher Arbeitsmarkt gross ist.
In den letzten Jahren haben sich in der Stadt Zürich verschiedene kommerzielle Anbieter auf die kurz- und mittelfristige Vermietung von Apartments spezialisiert. Sie bewirtschaften möblierte und oft hochwertig ausgestattete Wohnungen und bieten zum Teil zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Conciergeservice. Ihre Zielgruppe sind meist Firmen, die Personal kurz- und mittelfristig unterbringen müssen, weshalb die Wohnungen auch als Business Apartments bezeichnet werden. In vielen Fällen ist aber auch eine touristische Nutzung möglich, und die Abgrenzung zu anderen Formen touristischer Beherbergung wie Aparthotels und AirBnB ist fliessend.
Begriffe
Im vorliegenden Artikel werden alle Formen von möblierten und bewirtschafteten Wohnungen als Ganzes untersucht, weshalb der allgemeine Begriff bewirtschaftete Wohnungen den Kern der Sache am besten trifft. Synonym wird nachfolgend auch einfach von Apartments gesprochen. Die Untersuchung bezieht sich auf ganze Wohnungen, nicht untersucht wird die Vermietung von Einzelzimmern.
Ein Prozent des Wohnungsbestandes
Bewirtschaftete Wohnungen werden von der Stadtzürcher Statistik neuerdings im Zusammenhang mit der Bestimmung der Zweitwohnungszahl erfasst. Am 30. September 2016 waren insgesamt 2400 Apartments erfasst. Das entspricht 1,1 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes.
Der Zweitwohnungskontext: Belegte und unbelegte Apartments
Die Einordnung von Apartments in den Zweitwohnungskontext ist nicht eindeutig. Einerseits gelten bewirtschaftete Wohnungen nach dem seit 2016 geltenden Bundesgesetz grundsätzlich als Zweitwohnungen, denn im Berggebiet dienen sie vornehmlich touristischen Zwecken. Andererseits werden im Gesetz Wohnungen zur Unterbringung von Personal den Erstwohnungen gleichgestellt.
Bei der Bestimmung der Zweitwohnungszahl in der Stadt Zürich werden bewirtschaftete Wohnungen deshalb je nach Art der Belegung den Erst- oder Zweitwohnungen zugewiesen. Wenn beim Personenmeldeamt zu den betreffenden Wohnungen Personen registriert sind, wird angenommen, dass es sich dabei um Erwerbstätige handelt. Die entsprechenden Wohnungen werden als Personalwohnungen betrachtet, die gemäss Zweitwohnungsgesetz den Erstwohnungen gleichgestellt sind. Bewirtschaftete Wohnungen, für die niemand gemeldet ist, zählen hingegen zu den Zweitwohnungen.
Ende September war in rund 1400 der 2400 Apartments mindestens eine Bewohnerin oder ein Bewohner registriert. Diese belegten Apartments werden damit gemäss Zweitwohnungsgesetz als Personalwohnung den Erstwohnungen gleichgestellt, ebenso wie 17 800 weitere Wohnungen, darunter 5400, die nur im Wochenaufenthalt bewohnt waren (vgl. Grafik 1).
1000 Apartments waren gemäss Register Ende September hingegen unbelegt und werden daher zu den Zweitwohnungen gezählt. Insgesamt wird die Zahl der Zweitwohnungen in der Stadt Zürich gegenwärtig auf 7200 beziffert (vgl. Online Artikel). Die 1000 unbelegten Apartments entsprechen somit einem Anteil von 14 Prozent aller Zweitwohnungen.
Apartments an gut erschlossenen, private Zweitwohnungen an teuren Lagen
Aufschlussreich ist der räumliche Vergleich zwischen den verschiedenen Gruppen von Apartments und Zweitwohnungen (Grafik 2). Gemeinsam ist für alle diese Wohnungen die Beliebtheit des Stadtzentrums. Der Kreis 1 ist gleichermassen gut erschlossen und repräsentativ und damit interessant als Standort für bewirtschaftete Apartments ebenso wie für nicht bewirtschaftete, sondern privat genutzte Zweitwohnungen.
Apartments liegen generell an arbeitsmarkttechnisch und touristisch ideal gelegenen oder besonders gut erschlossenen Lagen, insbesondere in der City, in den Kreisen 4 und 8, in Hirslanden, Wiedikon und Unterstrass.
Beim Vergleich zwischen belegten und unbelegten Apartments fallen vor allem die Quartiere Oerlikon und Seebach in Zürich-Nord auf. Hier sind in über 80 Prozent der Apartments Personen gemeldet. In den anderen Stadtquartieren sind es durchschnittlich nur 54 Prozent. Gesamtstädtisch sind knapp 40 Prozent der bewirtschafteten Wohnungen leer oder dienen sehr kurzfristigem oder touristischem Aufenthalt.
Auch private Zweitwohnungen liegen zu einem guten Teil im Kreis 1. Daneben fallen aber vor allem die eher hochpreisigen Kreise 7 und 8 sowie die Quartiere Enge und Escher Wyss mit erhöhten Anteilen auf.
Apartments sind überwiegend Kleinwohnungen
Bewirtschaftete Wohnungen sind normalerweise klein. Während Erstwohnungen im Durchschnitt 80 und Zweitwohnungen 74 Quadratmeter gross sind, umfassen Apartments durchschnittlich nur 45 Quadratmeter. Jedes zweite Apartment umfasst nur ein Zimmer, und 80 Prozent verfügen über maximal zwei Zimmer (Grafik 3).
In Altbauten und Gebäuden aus der Hochkonjunktur
Noch ausgeprägter als private Zweitwohnungen finden sich Apartments an zentralen, gut erschlossenen Lagen in Altbauten (Grafik 2, nach Bauperiode). Daneben fällt aber auf, dass auch in Gebäuden aus den 1970er Jahren ungewöhnlich viele bewirtschaftete Wohnungen zu finden sind. Eine Erklärung ist, dass viele dieser Bauten nach vierzig Jahren erstmals saniert werden (vgl. Analyse «Bauliche Erneuerung in Zahlen»). Oft scheinen es solche Gebäude mit hohem Erneuerungsbedarf zu sein, die in Apartments umgebaut werden.
Viele bewirtschaftete Wohnungen sind denn auch in den letzten Jahren umgebaut worden. Zusammen mit den neu erstellten Apartments – 2013 wurde ein Apartmenthaus mit über 200 Einheiten fertiggestellt – wurden rund 870 der 2400 Apartments in den letzten fünf Jahren baulich verändert.
Hohe Bewohnerfluktuation
Da bewirtschaftete Wohnungen für den kurz- oder mittelfristigen Aufenthalt gedacht sind, ist der Wechsel der Bewohnerinnen und Bewohner in Apartments entsprechend hoch. Während bei Erstwohnungen jährlich in rund 9,2 Prozent aller Wohnungen ein Bewohnerwechsel stattfindet, sind es in Apartments 46,0 Prozent. Jährlich wird also die Hälfte der Apartmentwohnungen neu belegt. Die tatsächliche Fluktuation der Bewohner- und Bewohnerinnen dürfte allerdings noch höher liegen, denn für Kurzaufenthalte bis drei Monate ist keine Anmeldung erforderlich.
Sehr internationale Bewohnerschaft
Ende September 2016 waren in den 1400 belegten Apartments rund 2000 Personen angemeldet. Diese Momentaufnahme zeigt, dass in bewirtschafteten Wohnungen 63 Prozent der Bewohnerschaft zwischen 20 und 39 Jahren alt sind. Im städtischen Durchschnitt gehören nur 38 Prozent zu dieser Altersgruppe. Jüngere Erwerbstätige sind demnach in bewirtschafteten Wohnungen deutlich übervertreten.
Unter den Bewohnenden von Apartments zogen 93 Prozent in den letzten 10 Jahren in die Stadt Zürich; in Erstwohnungen sind es nur 50 Prozent. Und die Herkunft der Zugezogenen ist in Apartments ausgesprochen international: 82 Prozent kommen aus dem Ausland nach Zürich, in Erstwohnungen nur 40 Prozent.
46 Prozent der zugezogenen Bewohnerschaft in Apartments stammt aus Europa (Grafik 4), wobei überdurchschnittlich viele Personen aus Westeuropa (besonders aus Grossbritannien) und Osteuropa (besonders aus Polen und Rumänien) in bewirtschafteten Wohnungen gemeldet sind. Bei den deutschsprachigen Ländern und Südeuropa entspricht der Zuzügeranteil in Apartments demjenigen bei den Erstwohnungen. Daneben fällt vor allem die starke Vertretung bestimmter aussereuropäischer Länder auf. Das wichtigste Herkunftsland mit gegen 400 Zuziehenden in Apartments ist Indien. Rund 100 Personen kommen aus den USA und 50 aus den Philippinen.
Auch zu den wichtigsten Berufen sind Aussagen möglich. Rund 21 Prozent der Bewohnerinnen und Bewohner von Apartments werden bei der Anmeldung als EDV-Analytiker registriert, 13 Prozent als Büropersonal im weiteren Sinn und immerhin 11 Prozent als Unternehmer und Direktionsangehörige aus der Privatwirtschaft. Erwähnenswert ist, dass bei den Personen aus Indien, den Philippinen und Osteuropa EDV-Analytiker und -Analytikerin bei weitem die verbreitetste Berufsangabe ist, bei Apartmentbewohnenden aus den USA und Grossbritannien hingegen sind vor allem die Berufsangaben Unternehmer und Direktionsangehörige häufig.
Und Airbnb?
Airbnb ist eine Online-Plattform zur Ausschreibung von Unterkünften gegen Entgelt für einen kürzeren oder längeren Aufenthalt. Ihr Grundgedanke ist, Privatpersonen eine einfache Möglichkeit zur Vermietung von Gästezimmern oder vorübergehend ganzen Wohnungen anbieten. Seit einiger Zeit gehen auch professionelle Anbieter von bewirtschafteten Wohnungen dazu über, ihr Angebot auf der Plattform von Airbnb auszuschreiben.
Die Airbnb-Angebote können nicht direkt aus den Angaben im Wohnungsregister identifiziert werden. Automatisierte Abfragen der Airbnb-Website erlauben aber, die Grössenordnungen abzuschätzen. Im Dezember veröffentlichte das Statistische Amt des Kantons Zürich mit Stand August 2016 einen Datensatz von 2800 Airbnb-Objekten, davon 2000 in der Stadt Zürich. In den vergangenen Jahren hat sich das Airbnb-Angebot im Raum Zürich jedes Jahr verdoppelt.
Der vom Kanton veröffentlichte Datensatz umfasst in Zürich 1100 Wohnungen, beim Rest handelt es sich um Einzelzimmer. Davon enthalten 660 Objekte keine oder weniger als fünf Kundenbewertungen; es scheint sich also eher um Gelegenheitsvermietungen im Privatbereich zu handeln. Die übrigen knapp 500 Wohnungen werden offenbar regelmässig ausgeschrieben; hier könnte es sich um gewerbsmässige Angebote und somit um bewirtschaftete Objekte handeln. In Wirklichkeit ist das tatsächliche Angebot bewirtschafteter Objekte auf Airbnb wohl noch etwas grösser, denn Anbieter von Apartments in grösseren Gebäuden schreiben identische Objekte nur einmal aus.
Der Kern des Airbnb-Angebots besteht also heute aus rund 500 kommerziell bewirtschafteten Apartments. Er wird durch privat vermietete Erst- und Zweitwohnungen ungefähr verdoppelt. Insgesamt entspricht das Angebot bisher rund 0,5 Prozent des Wohnungsbestandes.
Glossar
Wohnung: Bauliche Einheit von Räumen mit eigenem Zugang, die beheizt werden kann und eine Kocheinrichtung (Küche oder Kochnische) umfasst.
Bewirtschaftete Wohnung / Apartment: Als Apartment gilt vorliegend jede möblierte Wohnung, die professionell bewirtschaftet ist, meist auch für eine kürzere Zeit vermietet wird und durch die Zweitwohnungszählung in der Stadt Zürich erfasst wird. Das waren per Ende September 2016 rund 2400 Wohnungen. Bei vielen Apartmentwohnungen werden zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Conciergeservice angeboten.
Von 2400 bewirtschafteten Wohnungen waren 1400 von in der Stadt angemeldeten Personen bewohnt; diese Wohnungen werden entsprechend dem Zweitwohnungsgesetz den Erstwohnungen gleichgestellt. Bei den übrigen 1000 Wohnungen war keine Person gemeldet; diese Wohnungen gelten als bewirtschaftete Zweitwohnungen.
Zweitwohnung: Als Zweitwohnung gelten gemäss Bundesgesetz über die Zweitwohnungen alle bewohnbaren Wohnungen, in denen meldetechnisch keine Person niedergelassen ist und die nicht den Erstwohnungen gleichgestellt ist.
Den Erstwohnungen gleichgestellt sind zum einen spezielle Wohneinheiten, z. B. für Studierende, Firmenpersonal und sonstige Erwerbstätige. Zum anderen zählen auch Wohnungen dazu, die von Wochenaufenthalterinnen und Wochenaufenthaltern, nicht meldepflichtigen Personen oder von Haushalten bewohnt sind, die auch eine andere Wohnung im gleichen Gebäude bewohnen. Ebenso werden auch Wohnungen, die weniger als zwei Jahre leer stehen, den Erstwohnungen gleichgestellt.
Da keine Meldepflicht für Wohnnutzungen existiert, kann die Zweitwohnungszahl nicht eindeutig festgelegt werden, sondern basiert auf einer Zweitwohnungsvermutung. Die Zahl belief sich 2016 auf 7200 Wohnungen, davon 1000 kommerziell bewirtschaftete Apartmentwohnungen.
Zweitwohnungszählung: Die Bestimmung der Zweitwohnungszahl basiert auf der Verbindung des Gebäude- und Wohnungsregisters der Stadt Zürich (GWZ) mit dem Bevölkerungsregister. Die Daten der beiden Register werden täglich abgeglichen, womit ein tagesaktueller Stand der registrierten Bewohnerzahl pro Wohnung gewährleistet ist. Somit ist auch bekannt, wie lange eine Wohnung gemäss Register unbewohnt ist.
Jährlich am 1. Juni erfolgt ein Versand an alle Verwaltungen mit Wohnungen, für die im Register keine Bewohnerinnen und Bewohner bekannt sind. Primärer Zweck ist die Feststellung des Leerwohnungsbestandes (Leerwohnungszählung). Auf dem Formular ist einzutragen, ob die betreffenden Wohnungen tatsächlich leer stehen und zur Vermietung oder zum Verkauf ausgeschrieben sind. Alternativ soll der Grund für den Leerstand angegeben werden. Die Rückmeldungen werden gemäss den Kategorien des Zweitwohnungsgesetzes klassiert.
Kollektivhaushalte mit grosser Personenfluktuation (z.B. Altersheime, Studierendenwohnungen, Dienstwohnungen oder Haushalte für betreutes Wohnen) werden vom Personenmeldeamt aus Aufwandgründen oft nur auf Adressebene und nicht auf Wohnungsebene geführt. Die Wohnungen an den betreffenden Adressen werden ebenfalls klassiert und den Erstwohnungen gleichgestellt. Klassierte Wohnungen werden in den Folgejahren der Erhebung nicht mehr angeschrieben.
Als Zweitwohnungen gelten nach Abschluss der Erhebung einerseits Wohnungen, die als (private oder bewirtschaftete) Zweitwohnungen klassiert wurden, oder aber Wohnungen, zu denen im Bevölkerungsregister seit mindestens zwei Jahren keine Person registriert ist, soweit sie nicht den Erstwohnungen gleichgestellt sind.
Herkunftsland und Herkunftsregion: Das Herkunftsland bezeichnet das Land, aus dem Personen zugezogen sind (vorliegend also nicht die Nationalität). Zuziehende aus der Schweiz sind nach der Distanz der Herkunftsgemeinde aufgeführt. Im europäischen Raum werden die einzelnen Länder zu Herkunftsregionen zusammengefasst. Die deutschsprachigen Länder sind Deutschland, Österreich und Liechtenstein. Westeuropa umfasst vorliegend auch die nordeuropäischen Länder. Osteuropa reicht von Polen und Russland bis nach Bulgarien und Mazedonien. Südeuropa umfasst die Länder von der Türkei und Zypern bis nach Portugal.