Der Zweitwohnungsanteil liegt in Zürich weit unter der gesetzlichen Grenze von 20 Prozent. Deshalb besteht in der Stadt Zürich wie überall mit Ausnahme der touristischen Regionen keine Meldepflicht für die Nutzungsart der Wohnungen.
Dennoch kommt in dynamischen Grossstädten wie Zürich in der Öffentlichkeit regelmässig die Sorge zum Ausdruck, dass sich Erst- und Zweitwohnungsmarkt konkurrenzieren. Statistik Stadt Zürich hat deshalb ein aktualisierbares Verfahren zur Schätzung der Zweitwohnungszahl entwickelt. Massgebend für die Definition und Bestimmung ist dabei das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen.
Die Haushaltsstrukturen und damit der Wohnungsmarkt von Grossstädten werden immer komplexer. Neuere Erscheinungen wie Airbnb und Business Appartments, bewirtschaftete Wohnungen oder Clusterhaushalte, aber auch die immer grössere Verbreitung von Wohngemeinschaften, Patchworkfamilien und Fernbeziehungen erschweren die administrative Erfassung von Haushaltungen und Wohnungen. Schon die zeitnahe Nachführung der Register und die fortlaufend korrekte Wohnungsbestimmung bei Ein- und Umzügen sind aufwändig.
Die Register in der Stadt Zürich sind aber gut konsolidiert und erlauben ein Näherungsverfahren zur Schätzung der Zweitwohnungszahl. Seit 2012 wird auf dem Personenmeldeamt gemäss Registerharmonisierungsgesetz von allen Einwohnerinnen und Einwohnern der Stadt nicht nur die Adresse, sondern auch die Wohnung nachgeführt. So ist in den Registern von 190 400 Wohnungen (87 %) bekannt, dass sie von Personen bewohnt werden, die in der Stadt niedergelassen sind.
Das bedeutet aber nicht, dass die restlichen 13 Prozent per se Zweitwohnungen sind. Das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen umschreibt eine Reihe von Gründen, weitere Wohnungen rechtlich den Erstwohnungen gleichzustellen. Das sind zunächst spezielle Wohneinheiten, z. B. für Studierende, Firmenpersonal und sonstige Erwerbstätige. Ferner gehören auch normale Wohnungen dazu, die von Wochenaufenthalterinnen und Wochenaufenthaltern, nicht meldepflichtigen Personen oder von Haushalten bewohnt sind, die auch eine andere Wohnung im gleichen Gebäude bewohnen. Ebenso werden auch Wohnungen, die bis zu zwei Jahre leer stehen, nicht als Zweitwohnungen gezählt. Keine diesen Kategorien zugehörigen Wohnungen gelten als Zweitwohnungen.
Zweitwohnungen umfassen sowohl privat genutzte Zweitwohnungen als auch kommerziell bewirtschaftete Wohnungen. Auch Wohnungen, deren Nutzung in den Registern nach zwei Jahren immer noch unbekannt sind, werden dazu gezählt.
Dem Zweitwohnungsgesetz zufolge sind neben den 190 400 Erstwohnungen rund 19 200 weitere Wohnungen den Erstwohnungen gleichzustellen (Grafik 1). Weitere 2100 Wohnungen sind aus baulichen Gründen nicht belegt; sie stehen momentan in einem Umbau oder vor dem Abbruch.
Somit verbleiben in der Stadt Zürich 7200 Wohnungen, die gemäss gesetzlicher Definition als Zweitwohnungen gelten. Darin enthalten sind auch 2900 Wohnungen, zu denen seit zwei Jahren die Bewohnerinformation fehlt und über die keine weiteren Informationen verfügbar sind.
Zweitwohnungen sind in der Stadt überdurchschnittlich oft Kleinwohnungen. Fast die Hälfte aller Zweitwohnungen umfassen ein oder zwei Zimmer, während es bei den Erstwohnungen hauptsächlich 3- und 4-Zimmer sind (Grafik 2). Rund ein Viertel aller Zweitwohnungen bestehen sogar nur aus einem einzigen Wohnraum; bei den Erstwohnungen ist es nur eine von zehn.
Es gibt aber auch in Zürich grosse Zweitwohnungen. 620 Einheiten umfassen fünf und mehr Zimmer. Im Durchschnitt umfasst eine Zweitwohnung 74 Quadratmeter Wohnfläche, eine Erstwohnung deren 80.
Die 7200 Zweitwohnungen entsprechen wie oben erwähnt einem Anteil von 3,3 Prozent des Wohnungsbestandes. Da es sich überwiegend um Kleinwohnungen handelt, sind es auf die Wohnfläche bezogen nur 3,1 Prozent und auf die Zahl der Wohnräume bezogen 2,9 Prozent.
Auch hinsichtlich des Baujahrs unterscheiden sich viele Zweitwohnungen von der typischen Erstwohnung (Grafik 3). Über 20 Prozent aller Zweitwohnungen befinden sich in Altbauten, die vor 1900 gebaut wurden. Darin spiegelt sich die Attraktivität traditioneller, vielfach verwinkelter Baustrukturen für Zweitwohnungen und umgekehrt deren weniger gute Eignung für grössere Haushalte. Zudem liegen Altbauten, die denkmalpflegerisch oft geschützt sind, häufig an zentralen, gut erschlossenen und somit gesuchten Zweitwohnungslagen.
Auch beim Blick auf die Verteilung der Zweitwohnungen über das Stadtgebiet wird klar: An zentralen und repräsentativen Standorten ist der Zweitwohnungsanteil markant höher als in den Stadtrandquartieren. Am höchsten ist er im Kreis 1 mit 12,8 Prozent. Überdurchschnittlich ist der Zweitwohnungsanteil auch am Zürichberg (Fluntern, Hottingen, Hirslanden) und im Kreis 8 (Seefeld, Mühlebach) mit sechs bis sieben Prozent. Auch im ganzen westlichen Innenstadtbereich von der Enge über Wiedikon und die Langstrasse bis zum Escher Wyss-Quartier mit den vielen Neubauten im Stockwerkeigentum werden erhöhte Anteile erreicht.
Besonders niedrig ist der Zweitwohnungsanteil hingegen in den Stadtrandquartieren Affoltern, Seebach und Schwamendingen im Norden sowie Friesenberg und Leimbach im Westen. In diesen Quartieren mit weniger als zwei Prozent Zweitwohnungen ist der Anteil der unklaren Fälle oft höher als derjenige der eindeutigen.
Vorgehen zur Bestimmung der Zweitwohnungszahl (Zweitwohnungszählung): Die Bestimmung der Zweitwohnungszahl basiert auf der Verbindung des Gebäude- und Wohnungsregisters der Stadt Zürich (GWZ) mit dem Bevölkerungsregister. Die Daten der beiden Register werden täglich abgeglichen, womit ein tagesaktueller Stand der registrierten Bewohnerzahl pro Wohnung gewährleistet ist. Somit ist auch bekannt, wie lange eine Wohnung gemäss Register unbewohnt ist.
Jährlich am ersten Juni erfolgt ein Versand an alle Verwaltungen mit Wohnungen, für die im Register keine Bewohner bekannt sind. Primärer Zweck ist die Feststellung des Leerwohnungsbestandes (Leerwohnungszählung). Auf dem Formular ist einzutragen, ob die betreffenden Wohnungen tatsächlich leer stehen und zur Vermietung oder zum Verkauf ausgeschrieben sind. Alternativ soll der Grund für den Leerstand angegeben werden. Die Rückmeldungen werden gemäss den Kategorien des Zweitwohnungsgesetzes klassiert.
Kollektivhaushalte mit besonders grosser Personenfluktuation (z.B. Altersheime, Studierendenwohnungen, Dienstwohnungen oder Haushalte für betreutes Wohnen) werden vom Personenmeldeamt aus Aufwandgründen oft nur auf Adressebene und nicht auf Wohnungsebene geführt. Die Wohnungen an den betreffenden Adressen werden ebenfalls klassiert. Klassierte Wohnungen werden in den Folgejahren der Erhebung nicht mehr angeschrieben, unbelegte Wohnungen hingegen weiterhin.
Als Zweitwohnungen gelten nach Abschluss der Erhebung einerseits Wohnungen, die als (private oder bewirtschaftete) Zweitwohnungen klassiert wurden, oder aber Wohnungen, zu denen im Bevölkerungsregister seit mindestens zwei Jahren keine Person registriert ist.