Durch Nutzung der Applikation LIMA bestätigen Sie, dass Sie folgende Zusatzinformationen zur Kenntnis nehmen:

Das LIMA-Tool auf der Website von Statistik Stadt Zürich stellt Preisdaten zum Liegenschaftenmarkt in der Stadt Zürich zur Verfügung. Die Angaben basieren auf einer Auswertung der Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter über Verkäufe von bebauten Grundstücken auf dem Gebiet der Stadt Zürich. Da Angaben über einzelne Verkäufe nicht publiziert werden dürfen, veröffentlicht Statistik Stadt Zürich die Daten nur in aggregierter Form. Weil in der Stadt Zürich kaum noch unbebaute Grundstücke verkauft werden, werden für die Applikation nur freihändige Verkaufspreise von bebauten Grundstücken erfasst.

Mit dem Abfragetool sind drei verschiedene Preisreihen verfügbar:
a) Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche
b) Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche abzüglich Versicherungswert (=Näherungswert für den Bodenpreis, resp. «impliziter Bodenpreis»)

Für die Preisreihen a) und b) werden jeweils drei Gruppen ausgewiesen:
a) Ganze Liegenschaften: Verkäufe von ganzen Parzellen (ohne Miteigentum und Stockwerkeigentum)
b) Stockwerkeigentum
c) Alle Verkäufe (ganze Liegenschaften, Stockwerkeigentum, Miteigentumsanteile)

Ich bestätige die Kenntnisnahme darüber, dass die Werte der Internetapplikation LIMA auf der Website von Statistik Stadt Zürich nicht repräsentativ für einzelne Objekte sind und die ausgewiesenen Werte reinen Modellcharakter haben, insbesondere die Preisereihe b (Preis abzüglich Versicherungswert als Näherungswert für Bodenpreis).

Da in Zürich kaum mehr unbebautes Land vorhanden ist, kann der reine Bodenpreis nicht mehr direkt aus den Transaktionspreisen ermittelt werden. Heutige Modelle leiten den Bodenpreis indirekt aus Verkäufen bebauter Parzellen ab: aus der Differenz zwischen dem Marktwert oder Verkaufspreis bebauter Grundstücke abzüglich der mutmasslichen oder tatsächlichen Erstellungskosten der Gebäude darauf. Angelehnt an diese Residualwertmethode entspricht der Bodenpreis im LIMA-Tool am ehesten dem Verkaufspreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche abzüglich Versicherungswert für ganze Liegenschaften (also ohne Miteinbezug von Transaktionen im Stockwerk- oder Miteigentum). Man könnte diese Grösse als Näherungswert für den Bodenpreis oder als «impliziten Bodenpreis» bezeichnen.

Bei der Subtraktion des Gebäudeversicherungswertes vom Kaufpreis ist jedoch zu bedenken, dass der Versicherungswert nicht dem aktuellen baulichen Wert des Gebäudes, sondern den Kosten für einen Wiederaufbau entspricht, also dem Neuwert eines identischen Gebäudes und nicht dem durch die Altersentwertung reduzierten Zeitwert. Da der Neuwert höher ist als der Zeitwert und damit der Abzug für den Gebäudewert eher zu hoch ist, dürften die ausgewiesenen Residualwerte tendenziell unter dem effektiven Bodenwert liegen. Sie bilden somit nur einen Näherungswert für den Bodenpreis und sind grundsätzlich mit Vorsicht zu interpretieren.

Wenn ein Gebäude kurze Zeit nach der Handänderung durch die Erwerbenden abgebrochen wird, ist davon auszugehen, dass der Preis praktisch dem Landwert entsprach und dem Gebäude kein oder nur ein geringer Wert zugemessen wurde. In solchen Fällen unterschätzt der «implizite Bodenpreis» durch den Abzug des Versicherungswertes den Bodenwert deutlich. Bei einem kleinen Teil der Handänderungen ist der Verkaufspreis der Liegenschaft sogar tiefer als der Versicherungswert. Solche negativen Residualwerte werden bei der Berechnung ausgeklammert.

Bei der Bewertung des Bodenpreises von Immobilien ist die Residualwertmethode zur Bestimmung des Verkehrswertes nur ein methodischer Ansatz unter anderen. Bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern ist neben dem Verkehrswert auch der Ertragswert entscheidend für die Preisfindung.

Der um den Gebäudeversicherungswert reduzierte Handänderungspreis entspricht daher nicht eins zu eins dem Bodenpreis und muss mit der nötigen Vorsicht interpretiert werden.