Nach drei Jahren mit weniger als 2000 fertigerstellten Wohnungen nähert sich der Wert mit 2566 Wohnungen nun wieder jenem der Jahre 2015 bis 2018 mit durchschnittlich rund 3000 Neuerstellungen an.

2022 wurden 1151 Wohnungen abgebrochen –  rund 600 weniger als im Vorjahr (Grafik 1). Im Saldo von Neubau und Abbruch entstanden somit 1415 Wohnungen. Unter Berücksichtigung der Umbauten stieg der Wohnungsbestand im letzten Jahr um 1958 Einheiten auf 231 522 Wohnungen.

Am meisten neue Wohnungen wurden im Jahr 2022 im Kreis 11 gebaut (Grafik 2). Hier entstand mit 579 Einheiten jede fünfte neue Wohnung in der Stadt. Gleichzeitig wurden 100 Wohnungen abgebrochen. Somit gab es im Saldo von Neubau und Abbruch 479 Wohnungen – das ist der grösste Saldo aller Stadtkreise. Mehr als die Hälfte der Fertigstellungen im Kreis 11 entstand im Quartier Seebach (298 Wohnungen).

An zweiter Stelle folgt der Kreis 9. Mit 528 fertiggestellten und 178 abgebrochenen Wohnungen entstanden hier im Saldo 350 neue Wohnungen. Auffällig ist auch das Quartier Hard im Kreis 4, wo mit 222 Einheiten erstmals seit vielen Jahren wieder zahlreiche Wohnungen entstanden. Im Kreis 12 (‑31 Wohnungen) und im Kreis 3 (‑16 Wohnungen) wurden etwas mehr Wohnungen abgebrochen als fertiggestellt.

Das zweite Jahr in Folge befinden sich mehr als 7000 Wohnungen in baubegonnenen Projekten – 2022 waren es 7257 Einheiten. Die hohe Zahl – die höchste seit 2009 – deutet auf viele fertiggestellte Wohnungen in den nächsten Jahren hin. Die Hälfte der Wohnungen in baubegonnenen Projekten wurde von privaten Gesellschaften initiiert. 25 Prozent gehören einer Wohnbaugenossenschaft, und 15 Prozent sind im öffentlichen Eigentum.

2022 wurden Projekte mit 2797 Wohnungen neu bewilligt – fast 600 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Dieser Wert enthält Wohnungen in bewilligten, freigegebenen und sistierten Projekten.

Mit 1422 Einheiten wurde 2022 rund die Hälfte der Wohnungen von privaten, nicht genossenschaftlichen Gesellschaften fertiggestellt. An zweiter Stelle standen die natürlichen Personen. Sie haben mit 444 neuen Wohnungen den bereits hohen Wert von 2021 um 100 Wohnungen übertroffen. Auch bei den Wohnbaugenossenschaften und im Stockwerkeigentum wurden je über 300 Wohnungen fertiggestellt. Einzig bei der öffentlichen Hand wurde 2022 kein Wohnbauprojekt fertiggestellt.

Bei den Abbrüchen sieht die Verteilung anders aus. Knapp vierzig Prozent der Abbrüche entfallen auf die öffentliche Hand (87 Wohnungen) und Wohnbaugenossenschaften (368 Wohnungen). Weitere 40 Prozent der abgebrochenen Wohnungen gehörten einer privaten Gesellschaft (496). Das ist der zweithöchste Wert seit 2009 und zeigt, dass der Wohnersatzbau auch in dieser Eigentumsgruppe immer wichtiger wird. Im Besitz natürlicher Personen waren 191 abgebrochene Wohnungen.

Der jährliche Webartikel zur Wohnbautätigkeit legt jeweils den Fokus auf ein spezielles Thema. Diesmal befasst er sich mit dem Thema Miete und Eigentum.

Ab den 1990er-Jahren wurde Stockwerkeigentum in der Stadt Zürich immer wichtiger. Von 1990 bis 2015 vervierfachte sich die Zahl der Eigentumswohnungen beinahe, und ihr Anteil am Wohnungsbestand erhöhte sich von 3,2 auf 9,3 Prozent. Ab 2015 ging die Dynamik etwas zurück; heute beträgt der Anteil von Stockwerkeigentum 9,7 Prozent und umfasst 22 441 Einheiten.

Der Anteil von Stockwerkeigentum ist aber nicht gleichzusetzen mit dem Wohneigentumsanteil. Wohnungen im Stockwerkeigentum zählen nur zum Wohneigentum, wenn sie von der Eigentümerschaft selbst bewohnt werden. Fast die Hälfte aller Eigentumswohnnungen, nämlich 10 403, werden vermietet (Grafik 3). Zum Wohneigentum zählen ferner selbstbewohnte Einfamilienhäuser (4839) sowie selbstbewohnte Wohnungen im eigenen Mehrfamilienhaus (1628).

Insgesamt ergibt sich so ein Total von 18 504 selbstbewohnten Eigentumsobjekten, was einem Wohneigentumsanteil von 8,0 Prozent des Wohnungsbestandes entspricht. Im Jahr 1990 hatte der Anteil noch 6,0 Prozent betragen, dann war er über 6,6 Prozent im Jahr 2000 bis 2015 sogar auf 8,8 Prozent gestiegen.

Dass die Zahl der selbstbewohnten Objekte seither rückläufig und auf die aktuellen 8,0 Prozent gesunken ist, hat drei Gründe: Erstens geht die Zahl der Einfamilienhäuser allgemein zurück, da ältere Gebäude zunehmend abgebrochen und durch Mehrfamilienhäuser ersetzt werden. Zweitens wurden seit 2015 vergleichsweise wenig Neubauten im Stockwerkeigentum erstellt, während der Mietwohnungsbau stark expandierte. Und drittens erhöhte sich der Anteil weitervermieteter Eigentumswohnungen. Ihre Zahl stieg in den letzten acht Jahren von 7217 auf 10 403 Objekte. Der Anteil der Vermietungen beträgt beim Stockwerkeigentum heute 46 Prozent gegenüber 38 Prozent im Jahr 2014.

Dass der Anteil selbstbewohnten Eigentums in der Stadt Zürich seit 2014 rückläufig ist, bedeutet umgekehrt, dass der Mietwohnungsanteil im gleichen Zeitraum von 91,2 auf 92,0 Prozent anstieg. Die Mietwohnungszahl stieg insgesamt um 16 577 Einheiten, also im Durchschnitt um über 2000 Wohnungen pro Jahr. Dabei sind grosse Umschichtungen betreffend Eigentum festzustellen (Grafik 3, Mietwohnungen). Die öffentliche Hand und die Genossenschaften erhöhten ihr Wohnungsangebot seit 2014 zusammen um 3573 Einheiten, vor allem durch den Ersatz älterer Siedlungen und die Beteiligung an Arealumnutzungen. Der Wohnungsbestand im Besitz von Privatgesellschaften stieg gleichzeitig um 16 147 Wohnungen, wogegen derjenige im Besitz von Privatpersonen um 6329 abnahm. Die seit Jahren hohe Wohnungsnachfrage in Zürich und der gleichzeitige Anlagedruck institutioneller Anleger in der Tiefzinsphase erhöhten die Bodenpreise stark und boten Privaten und Erbengemeinschaften Anreize, ihre Liegenschaften zu veräussern. Gekauft wurden die meisten dieser Objekte von privaten Gesellschaften.

Der Anstieg des Bodenpreises in den letzten 15 Jahren kann im neuen Abfragetool LIMA von Statistik Stadt Zürich verfolgt werden. Der gesamtstädtische Medianpreis stieg während der Corona-Jahre sehr stark und stabilisierte sich erst im zweiten Halbjahr 2022. Heute liegt der Preis doppelt so hoch wie vor fünf Jahren und dreimal so hoch wie vor zehn Jahren.

Dieser starke Anstieg des Bodenpreises spiegelt sich in den hohen Mietpreisen privater Mietwohnungen, wie sie in der Mietpreiserhebung 2022 (Abfragetool MPE) zum Ausdruck kommen. So beträgt die mittlere Bruttomiete von neuerstellten (maximal 2-jährigen), nicht gemeinnützigen Dreizimmerwohnungen im Mittel 3060 Franken, während es bei der Neuvermietung der übrigen (älteren) Wohnungen nur 2135 Franken sind.