Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) hilft als Grundlageninstrument des Bundes, baukulturelle Werte zu erkennen und langfristig zu sichern.

Im Unterschied zu kommunalen und kantonalen Inventaren, die sich vor allem mit Einzelobjekten befassen, erfasst das ISOS in erster Linie Siedlungen in ihrer Gesamtheit. Es analysiert den Baubestand verschiedenster Siedlungstypen und berücksichtigt dabei Strassen, Plätze, Gärten und andere Grünflächen sowie deren Verbindung zur Umgebung.

Landesweit sind rund 1'200 Ortsbilder dokumentiert.

Die Direktanwendung kommt dann zum Zug, wenn eine Planung oder ein Bauprojekt im ISOS-Perimeter liegt und gleichzeitig die Erfüllung mindestens einer weiteren Bundesaufgabe betroffen ist. Die relevanten Bundesaufgaben sind nicht abschliessend definiert, sondern ergeben sich aus der Rechtsprechung.

Die häufigsten Bundesaufgaben im Zusammenhang mit der Direktanwendung in der Stadt Zürich sind:

• Eingriffe ins Grundwasser
• Bauvorhaben innerhalb des Gewässerraums
• Bau von Mobilfunkantennen
• Bau von Zivilschutzanlagen oder Schutzräumen 
• Bau von PV-Anlagen in Gebieten, Baugruppen und auf Einzelobjekten mit dem Erhaltungsziel A

Wird die Direktanwendung ausgelöst, beurteilt das Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich (ARE) nach Einreichen des Baugesuchs, ob eine erhebliche Beeinträchtigung des ISOS ausgeschlossen werden kann. Vorgaben aus der Bau- und Zonenordnung, aus Richtplänen und Gestaltungsplänen können dabei übersteuert werden. Bei einer negativen Beurteilung durch das ARE wird zusätzlich die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) hinzugezogen. Findet anschliessend eine Interessenabwägung mit nationalen Interessen statt, sind diese in der Regel schwer zu begründen.

Das ISOS kommt in Zürich bei der Mehrheit der jährlich rund 4'000 Baugesuche zur Direktanwendung. Auch in Gebieten wie Altstetten, Zürich West, Oerlikon und Schwamendingen, die im kommunalen Richtplan für verstärkte Entwicklung vorgesehen sind. Häufig wird erst spät im Projektverlauf klar, ob eine Bundesaufgabe betroffen ist. Die Auswirkungen beschränken sich dabei nicht auf Verzögerungen. Es ist mit massgeblichen Anpassungen oder der Verhinderung von Bauprojekten zu rechnen.  

Befindet sich Ihr Bauvorhaben in einem ISOS-Gebiet und ist zusätzlich die Erfüllung einer relevanten Bundesaufgabe betroffen, wird das ISOS direkt angewendet.

Wir empfehlen, bei einem konkreten Bauvorhaben frühzeitig abzuklären, ob es durch die Erfüllung einer Bundesaufgabe von einer Direktanwendung betroffen ist. Nach Einreichung des Baugesuchs überprüft das Amt für Baubewilligungen automatisch, ob eine Direktanwendung des ISOS tatsächlich vorliegt und übernimmt die Weiterleitung des Baugesuchs an das ARE. Wir bitten um Verständnis, dass im Rahmen der architektonischen Beratung keine verbindliche Aussage zur Direktanwendung des ISOS getätigt oder eine Beurteilung des ARE vorweggenommen werden kann.

Anhaltspunkte für die Beurteilung des ARE bieten die Hinweise des Bundes zu den verschiedenen Erhaltungszielen des ISOS.

Aufgrund der dynamischen Rechtslage und -praxis wird diese Seite laufend mit den neuesten Informationen aktualisiert und erweitert.