Der Ausbau von preisgünstigem Wohnraum in Zürich ist ein zentraler Bestandteil der wohnbaupolitischen Bestrebungen von Stadt- und Gemeinderat. Basierend auf § 49b des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG), der seit 1. November 2019 gilt, soll daher künftig auf nutzungsplanerischer Ebene ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum eingefordert werden. Und zwar immer dann, wenn ein Bauvorhaben zu einer erhöhten Ausnützung gegenüber der bestehenden Grundordnung führt. Die vorliegende Teilrevision der Bau- und Zonenordnung «Einführung von Mindestanteilen an preisgünstigem Wohnraum bei Arealüberbauungen» markiert einen wichtigen nutzungsplanerischen Schritt zur Umsetzung von § 49b PBG auf dem Gemeindegebiet der Stadt Zürich. Nach der öffentlichen Auflage hat der Stadtrat die Vorlage nun verabschiedet und überweist sie an den Gemeinderat.

Wichtige Grundlage, um preisgünstigen Wohnraum einzufordern

Im Grundsatz will die Stadt Zürich künftig alle Eigentümerschaften beziehungsweise Bauherrschaften, inklusive öffentlicher Hand und gemeinnütziger Wohnbauträger, dazu verpflichten, 50 Prozent der durch eine Nutzungsplanung zusätzlich entstehenden Ausnützungsmöglichkeiten dem preisgünstigen Wohnen zu widmen. Bereits heute wird preisgünstiger Wohnraum im Rahmen von Sondernutzungsplanungen eingefordert. Die vorliegende BZO-Teilrevision (Ergänzung von Art. 8 mit zusätzlichen Absätzen 9 bis 12) sieht nun folgendes vor: Wird bei einer Arealüberbauung der 10-prozentige Ausnützungsbonus teilweise oder vollständig beansprucht, muss die Hälfte (5 Prozentpunkte) als preisgünstiger Wohnraum gemäss § 49b PBG realisiert werden.

Die Vorschrift kommt auch zur Anwendung, wenn nur ein Teil des Ausnützungsbonus von 10 Prozent in Anspruch genommen wird. Zudem ist in den Wohnzonen W4, W5 und W6 künftig auch die Hälfte des gemäss Art. 8 Abs. 7 BZO konsumierbaren anrechenbaren Untergeschosses dem preisgünstigen Wohnraum zu widmen. Werden bei bestehenden Arealüberbauungen, die den 10-prozentigen Ausnützungsbonus beziehungsweise das zusätzliche anrechenbare Untergeschoss nicht oder erst teilweise nutzen, nachträglich zusätzliche Wohnflächen erstellt, haben diese neuen Wohnflächen nach den neuen Vorgaben der BZO dem preisgünstigen Wohnungsbau zu dienen. Eine Verlegung aus der Arealüberbauung hinaus ist nicht zulässig. Die höheren energetischen Anforderungen für Arealüberbauungen gemäss Art. 8 Abs. 8 BZO müssen, sofern der Bonus konsumiert wird, weiterhin erfüllt werden.

Vorgaben zu Belegung und Mietzinskontrolle

Zusammen mit der BZO-Teilrevision hat der Stadtrat auch die «Verordnung über die Umsetzung von § 49b Planungs- und Baugesetz» (Umsetzungsverordnung; UmV) beschlossen. Diese regelt den Erlass, Vollzug und die Kontrolle der Belegungsvorschriften und enthält insbesondere auch Regelungen zur Mietzinskontrolle bei den preisgünstigen Wohnungen. Die Belegungsvorschriften orientieren sich an den städtischen Vermietungsvorgaben: Die Personenzahl der Bewohner*innen soll mindestens der Zimmerzahl minus 1 entsprechen, die Wohnungen dürfen nicht als Ferien- oder Zweitwohnung benutzt werden (sogenannte Wohnsitzverpflichtung), und es gelten Einkommens- und Vermögenslimiten. Sobald die Umsetzungsverordnung in Kraft ist, gilt sie für die preisgünstigen Wohnungen gemäss § 49b PBG in Arealüberbauungen. Ausserdem soll sie zukünftig auch bei Sondernutzungsplanungen sowie Auf- und Umzonungen angewandt werden.

Abstimmung mit kantonalen Vorgaben

2014 haben die Stimmberechtigten des Kantons Zürich die Ergänzung des PBG angenommen, die es den Gemeinden erlaubt, bei zusätzlichen Ausnützungsmöglichkeiten einen Mindestanteil preisgünstiger Wohnungen vorzuschreiben. Die entsprechenden kantonalen Rechtsgrundlagen (§ 49b PBG und die Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV)) sind seit dem 1. November 2019 in Kraft. Die Höhe des Anteils an preisgünstigem Wohnraum hat zweckmässig und angemessen zu sein und den örtlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen. Des Weiteren ist im Sinne dieser kantonalen Vorgaben zu beachten, dass die Siedlungsentwicklung nach innen nicht blockiert wird. Daher können bei Arealüberbauungen nicht – wie ursprünglich vom Gemeinderat beantragt – pauschal mindestens 20 Prozent der Wohnfläche als Pflichtanteil belegt werden, sondern «nur» die Hälfte des 10-prozentigen Arealüberbauungsbonus.