Bei besonderen Voraussetzungen (Topographie, Denkmalschutz, Erschliessung oder Lärm) und bei speziellen Bauvorhaben kann eine Sondernutzungsplanung ausgearbeitet werden: Gestaltungsplan oder Sonderbauvorschriften.
In den Sondernutzungsplänen kann von der Bau- und Zonenordnung (BZO) und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden. In diesem Fall brauchen sie die Zustimmung des Gemeinderates.
Sondernutzungsplanungen können je nach Form von Privaten oder von der Stadt aufgestellt werden. Für die Verfahrensleitung ist das Amt für Städtebau zuständig. Das Verfahren erfolgt (in der Regel) mittels einer kooperativen Planung.
- Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen. Sonderbauvorschriften werden hoheitlich von der Stadt als Planungsinstanz erstellt.
- Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Gestaltungspläne können durch die Stadt (öffentlich) oder auch durch Private erstellt werden.
In Gebieten und auf Arealen mit besonderen Voraussetzungen und baulichem Entwicklungsbedarf erfolgen in enger Zusammenarbeit zwischen Stadt und Privaten kooperative Planungen. Abgestimmt auf die übergeordneten Zielsetzungen der Stadt Zürich verfolgen diese Planungen das Ziel, städtebaulich, frei- und sozialräumlich hochwertige Quartiere mit zukunftsgerichteter Nutzungsverteilung zu schaffen.
Meist erfolgt dies über Testplanungen, Studienaufträge oder Wettbewerbe, deren Resultate in einem Leitbild oder Masterplan für alle Beteiligten verbindlich festgehalten werden. Nach Möglichkeit werden weitere Interessensvertretende und die Quartierbevölkerung einbezogen.
Das Ergebnis der kooperativen Planung weicht häufig von der Bau- und Zonenordnung ab. Eine massgeschneiderte planungsrechtliche Sicherung der Ergebnisse erfolgt meistens über ein Nutzungsplanungsverfahren (BZO-Teilrevision, Gestaltungsplan, Sonderbauvorschriften). Ergänzend werden bei Bedarf städtebauliche Verträge zwischen der Grundeigentümerschaft und der Stadt Zürich abgeschlossen, z.B. zur arealspezifischen Regelung des Mehrwertausgleichs.
Die Initiative für ein kooperatives Planungsverfahren kann von privaten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern oder von der Stadt ausgehen. Zuständig ist das Amt für Städtebau, das auch die Koordination mit weiteren städtischen Dienstabteilungen wahrnimmt.
Diese Themen werden üblicherweise behandelt:
- Nutzungen: zukunftsgerichtetes, vielfältiges Nutzungsangebot, bei Bedarf und nach Möglichkeit Flächensicherung für öffentliche Infrastrukturen
- Freiraum: gutes und vielseitiges Freiraumangebot mit Erholungsfunktion und hohem Wert für die Stadtnatur und das Stadtklima
- Erschliessung/Mobilität: zweckmässige Erschliessung und Parkierung, Förderung einer nachhaltigen Mobilität
- Städtebau: städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete und in die Umgebung eingepasste Überbauungen
- Quartierinfrastruktur: Beitrag an eine gute Quartierversorgung (z.B. Läden für den alltäglichen Bedarf, Krippen etc.)
- Bestand: sorgfältiger Umgang mit bestehenden Bauten und allfälligen Schutzobjekten
- Umwelt: Berücksichtigung der umweltrelevanten Themen wie Fachplanung Hitzeminderung, Energie (Energieplattform), Wasser, ökologischer Ausgleich, Lärm (weitere Infos zum Lärm siehe die Webseiten des UGZ und des Kantons)
- Bei Mehrausnützung: Höhe und Verwendung des Mehrwertausgleichs, Mindestanteil preisgünstiger Wohnraum gemäss §49b PBG bzw. Mindestanteil subventionierter Wohnraum bei Baugenossenschaften
- Sozialräumliche Aspekte wie z.B. breites Wohnraumangebot, Nutzungsvielfalt, soziale Infrastruktur, gute Nahversorgung, Begegnungs- und Aufenthaltsräume oder Etappierung (siehe dazu den Leitfaden sowie die Arbeitshilfe)