Bei 1929 fertiggestellten Wohnungen und 1768 abgebrochenen Wohnungen entstanden 2021 im Saldo von Neubau und Abbruch 161 zusätzliche Wohnungen. Dieser Saldo ist starken Schwankungen zwischen den Jahren unterworfen. Grössere Bauprojekte benötigen vom Abbruch der Vorgängerbauten bis zur Realisierung der Neubauten oft mehrere Jahre. Der relativ tiefe Saldo des letzten Jahres ist das Resultat unterschiedlicher Bauzyklen von Abbruch und Neubau. Die Veränderungen im Gesamtwohnungsbestand zwischen einzelnen Jahren müssen daher mit Vorsicht interpretiert werden.

Insgesamt wurden 2021 1929 Wohnungen fertiggestellt (Grafik 1). Das sind 157 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Das Niveau von 2015 bis 2018 mit jeweils rund 3000 Neuerstellungen wurde seither nicht mehr erreicht.

Mit 989 Einheiten wurde 2021 rund die Hälfte der Wohnungen von privaten Gesellschaften erstellt. Wohnbaugenossenschaften und Natürliche Personen erstellten je etwas mehr als 300 Wohnungen. Das ist bei beiden Eigentumsgruppen eine Zunahme im Vergleich zum Vorjahr. Deutlich abgenommen hat hingegen die Zahl der neuen Eigentumswohnungen; davon wurden 117 Einheiten gebaut.

Am meisten neue Wohnungen entstanden im Jahr 2021 im Kreis 9 (Grafik 2). Hier wurden mit 473 Einheiten fast doppelt so viele Wohnungen fertiggestellt wie im Vorjahr. Im Kreis 12 wurden nur 14 Wohnungen gebaut. In diesem Kreis entstanden in den letzten Jahren jeweils etwa 400 Wohnungen pro Jahr.

2021 wurden mit 1768 Wohnungen über 1000 Wohnungen mehr abgebrochen wie noch im Vorjahr (Grafik 1). Da in Zürich Abbrüche in der Regel im Zusammenhang mit einem Ersatzneubauprojekt stehen, können die Abbrüche als Vorboten einer Zunahme des Wohnungsbestandes in den nächsten Jahren betrachtet werden. Die 1768 abgebrochenen Wohnungen entsprechen 0,77 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes von rund 230 000 Wohnungen.

Zwei von drei abgebrochenen Wohnungen gehörten einer privaten Gesellschaft (1200). Nachdem der Ersatzneubau lange überwiegend von Baugenossenschaften getrieben war, verbreitete sich diese Form der baulichen Erneuerung im letzten Jahr auch bei den übrigen privaten Gesellschaften. 2021 wurden gleich mehrere grössere Ersatzneubauprojekte von Privatgesellschaften gestartet. Das führte dazu, dass diese Eigentumsgruppe im Berichtsjahr mehr Wohnungen abgebrochen als fertiggestellt hat.

Im Jahr 2021 entstanden im Saldo (Neubau abzüglich Abbruch) 161 neue Wohnungen. Derart tief war dieser Saldo in der Statistik, die es seit 1911 gibt, noch nie.

Dies führte im letzten Jahr in fünf Stadtkreisen zu einem negativen Saldo (Grafik 2). Im Kreis 3 (‑156 Wohnungen), Kreis 12 (‑133 Wohnungen) und Kreis 7 (‑100 Wohnungen) wurden über 100 Wohnungen mehr abgebrochen als fertigerstellt.

Den grössten positiven Saldo gab es im Kreis 2 (+265 Wohnungen). An zweiter Stelle folgte der Kreis 6 (+185 Wohnungen). 

Die Zahl der Wohnungen im Bau nahm 2021 stark zu (Grafik 1). Am Jahresende befanden sich 7166 Wohnungen im Bau – so viele wie nie mehr seit Ende 2014. Im Vorjahr waren es erst 5400 Wohnungen gewesen. Auch diese Zunahme deutet darauf hin, dass in den nächsten Jahren wieder mehr Wohnungen fertiggestellt werden als zwischen 2019 und 2021.

Am meisten Wohnungen im Bau sind nach wie vor im Besitz von privaten Gesellschaften. Einen Anstieg solcher Wohnungen gab es 2021 vor allem bei den Wohnbaugenossenschaften, der öffentlichen Hand und dem Stockwerkeigentum.

Künftig werden im jährlichen Webartikel zur Wohnbautätigkeit weitere zentrale Themen des Wohnungsbaus aufgegriffen und zu einem Überblick für einen längeren Zeitraum verdichtet. Dieses Jahr steht dabei das Thema Umbau im Fokus.

Zusätzliche Wohnungen können nicht nur bei Neubauprojekten, sondern auch im Rahmen von Umbauten entstehen (Grafik 3). Ein positiver Umbausaldo wie in den letzten Jahren war aber nicht immer die Regel. In den 1960er- und Anfang der 1970er-Jahre war der Wohnungssaldo durch Umbau negativ: Es wurden mehr Wohnungen zu Geschäftszwecken umgenutzt oder kleine Wohnungen zu grösseren vereinigt als später. Seither entstehen durch Umbau in der Regel mehr Wohnungen, als dass Wohnungen wegfallen. Diese Entwicklung hat sich im letzten Jahrzehnt akzentuiert; seit 2014 betrug der positive Umbausaldo jeweils über 200 Wohnungen pro Jahr.

Insgesamt entstanden zwischen 2017 und 2021 bei Umbauten 1560 zusätzliche Wohnungen. Im Saldo von Neubau und Abbruch wuchs der Wohnungsbestand im gleichen Zeitraum um 7850 Wohnungen. Das heisst: In den letzten fünf Jahren wurde eine von sechs zusätzlichen Wohnungen im Rahmen eines Umbauprojektes geschaffen.

Zwei Drittel der zusätzlichen Umbauwohnungen (1059 Einheiten) wurden durch Umnutzung geschaffen. Bei etwa der Hälfte dieser Umnutzungen gab es vor dem Umbau keine Wohnungen im Gebäude. Es wurden also Geschäfts- oder Bürogebäude in Wohngebäude umgebaut.

Das jährlich aktualisierte Datenangebot von Statistik Stadt Zürich unterscheidet vier weitere Kategorien von Umbauprojekten. Durch die Nutzung innerer Reserven entstanden seit 2017 insgesamt 475 Wohnungen, durch Aufstockungen und Anbauten 288 Wohnungen. Reine Erneuerungsprojekte wiesen einen Saldo von 35 Wohnungen aus, während 296 Wohnungen zu Geschäftszwecken umgenutzt wurden.

Zusätzliche Wohnungen bei einem Umbau entstehen grösstenteils bei Projekten privater Gesellschaften (+900 Wohnungen) und natürlicher Personen (+560). Bei Umbauten der öffentlichen Hand oder von Wohnbaugenossenschaften bewegt sich der Umbausaldo um null. Diese beiden Eigentumsgruppen bauten ihre Wohnungen zu einem grossen Teil in Form einer reinen Erneuerung um. Dabei entstehen nur wenig zusätzliche Wohnungen.

Auffällig ist, dass bei einem Umbau mehrheitlich kleine Wohnungen entstehen. 90 Prozent der so entstandenen zusätzlichen Wohnungen haben 3 Zimmer oder weniger. Es gibt aber umgekehrt durchaus Umbauten, bei denen mehrere Wohnungen zu einer grösseren Wohnung zusammengeführt werden.