2018 jährt sich die erste Eingemeindung der Stadt Zürich von 1893 zum 125. Mal. Unter dem Stichwort «125 Jahre Grossstadt» veröffenticht die Stadt monatlich eine thematische Website als «digitale Zeitreise», die im Januar dem Thema «Wachstum» gewidmet ist.

Die Fusion des mittelalterlichen Stadtgebiets mit elf Nachbargemeinden war eine administrative Herausforderung. Das Stadtgebiet vergrösserte sich von 180 auf über 4800 Hektaren, und die Bevölkerungszahl stieg von 28 000 auf 121 000. Um die Aufgaben der Fusion zu bewältigen, schuf sich die neue Grossstadt unter anderem ein Statistisches Amt. 1909 begann dieses mit dem Aufbau eines Liegenschaftskatasters. Für das Weltkriegsjahr 1916 wertete man den Kataster erstmals systematisch aus, um einen Überblick über die Bodennutzung und Bebauung in allen Stadtquartieren zu erhalten. Diese erste Arealstatistik wurde erst zwanzig Jahre später aktualisiert. Seit 1956 bilden die Statistischen Jahrbücher die Flächennutzung in den Stadtquartieren jährlich ab.

Aus Anlass des Stadtjubiläums werden nachfolgend die Angaben aus den Arealstatistiken 1916 und 1936 mit Zeitschnitten für die Jahre 1956, 1976, 1996 und 2016 ergänzt. So entsteht ein Abriss der Stadtzürcher Flächennutzung der letzten hundert Jahre in 20-Jahres-Abschnitten. Dies erlaubt eine Gegenüberstellung von heute mit früher und ermöglicht Einsichten in die bauliche Entwicklung in den verschiedenen Perioden. 

Zürich ist eine verhältnismässig grüne Stadt. Das Stadtgebiet von knapp 92 Quadratkilometern ist heute ungefähr zur Hälfte mit Bauten und Verkehrswegen bedeckt (Grafik 1). Die andere Hälfte bilden Gewässer, Wälder und offene Grünflächen, die in Form von Pärken, Sportplätzen und dergleichen auch innerhalb des Siedlungsgebiets liegen. 

Das überbaute Gebiet von 45 Quadratkilometern besteht einerseits aus der eigentlichen Gebäudegrundfläche (11 km²) und dem etwa doppelt so grossen Gebäudeumschwung (21 km²), andererseits aus einer Verkehrsfläche von 13 Quadratkilometern.

«Die Stadt ist gebaut. Sie muss nicht neu-, sondern umgebaut werden», verkündete die damalige Stadträtin Ursula Koch Ende der 1980er-Jahre. Was sie damit meinte, lässt sich an Grafik 1 ablesen: In den vergangenen zwanzig Jahren vergrösserte sich das überbaute Gebiet trotz vieler Neubauten nur noch um 96 Hektaren respektive um durchschnittlich 4,8 Hektaren pro Jahr.

Das ist sehr wenig im Vergleich zur Phase der grossen räumlichen Expansion, die mit der zweiten Eingemeindung 1934 begann: Die bebaute Fläche wuchs bis 1956 um 790 Hektaren respektive um fast 40 Hektaren pro Jahr, also achtmal schneller als heute. Schon in den 1960er-Jahren zeichnete sich jedoch eine Verlangsamung ab: Bis 1976 vergrösserte sich die Fläche jährlich noch um 13, bis 1996 noch um 9 Hektaren. Zusammen mit den Verkehrsflächen waren 1936 erst 30 Prozent des Stadtgebietes überbaut. 1956 waren es schon 40 Prozent, und heute, sechzig Jahre später, sind es 50 Prozent.

Bemerkenswert ist die Entwicklung der Verkehrsfläche: Sie wuchs anfänglich nicht so stark wie die Gebäudefläche. Dies führte zu einem relativen Rückgang des Verkehrsflächenanteils: Betrug dieser 1916 noch 34 Prozent der Siedlungsfläche, waren es 1956 nur noch 27 Prozent. Die Entwicklung beim Strassen- und beim Bahnareal war ganz ähnlich.

Ab 1956 entwickelten sich die Verkehrsträger unterschiedlich. Der Strassenraum beanspruchte nun vermehrt Platz – sein Anteil an der Siedlungsfläche stieg von 22 auf 25 Prozent. Anders beim Bahnareal: Von 1956 bis 1996 stagnierte dieses bei knapp 5 Prozent, und in den letzten zwanzig Jahren schrumpfte es sogar, sodass heute nur noch 3,5 Prozent der Siedlungsfläche auf Bahnareal entfallen. Ein beachtlicher Teil der Neubauten seit 1996 entstand auf früherem Bahnareal, so die Überdeckung des Bahneinschnitts in Wipkingen, der Bahnhof Giesshübel oder die Europaallee. Diese Entwicklung ist noch nicht abgeschlossen: Das Polizei- und Justizzentrum entsteht auf dem Areal des früheren Güterbahnhofs, während die Überbauungen Zollstrasse und Neugasse auf dem Vorbahnhofareal der SBB errichtet werden.

Hauptsächlich ging die Expansion der Siedlungsfläche jedoch auf Kosten von Wiesen und Äckern. Die Grünfläche halbierte sich zwischen 1936 und 1996 annähernd von 38 auf 21 Quadratkilometer. Die Waldfläche (in der Schweiz geschützt) und die Gewässerfläche blieben während der gesamten Zeit gleich gross.

Die überbaute Fläche im engen Sinn, die Gebäudegrundfläche, nahm nach der zweiten Eingemeindung schnell zu (Grafik 2). 1936 war erst die Hälfte der heutigen Gebäudegrundfläche bebaut, 1956 waren es 70 Prozent und 1976 schon 90 Prozent. In den letzten vierzig Jahren vergrösserte sich das überbaute Gebiet nur noch wenig. Seit 1996 ist in der City und anderen Teilen der Innenstadt sogar ein leichter Rückgang der Grundfläche festzustellen. Dieser lässt sich möglicherweise auf das allmähliche Verschwinden von Kleinbauten in Hinterhöfen und auf Plätzen zurückführen. Dagegen ging die Expansion der Gebäudefläche im Eingemeindungsgebiet von 1934 weiter, wenn auch mit reduzierter Geschwindigkeit.

Wie stark sind die einzelnen Parzellen überbaut? Im städtischen Durchschnitt sind es rund 30 Prozent (Grafik 2, Überbauungsgrad). Im Kreis 1 mit City und Altstadt ist die Bebauung viel dichter als in der übrigen Stadt; hier sind durchschnittlich 70 Prozent der Fläche überbaut. Zwischen 1916 und 1976 stieg der Überbauungsgrad kontinuierlich an. Dann wurde offenbar ein Plafond erreicht: Seither nimmt der Überbauungsgrad im Kreis 1 tendenziell wieder ab. In abgeschwächtem Mass gilt das auch für die anderen Stadtkreise der Innenstadt.

Im äusseren Stadtgebiet fällt vor allem der starke Anstieg des Überbauungsgrades zwischen 1956 und 1976 um rund fünf Prozentpunkte auf. Ob es sich hierbei um einen Dichteschub handelt oder ob sich die Datengrundlagen veränderten, kann heute kaum mehr festgestellt werden. 

Die Bausubstanz, die auf der überbauten Fläche steht, vergrösserte sich über den betrachteten Zeitraum von hundert Jahren stetig. Das lässt sich durch Berechnung der mittleren Gebäudehöhe darstellen. Hierzu wird das versicherte Gebäudevolumen durch die Grundfläche geteilt. Die resultierende Gebäudehöhe ist ein theoretischer Wert; er entspricht der mittleren Höhe des Gesamtkomplexes inklusive Untergeschossen.

Die Entwicklung im Zeitverlauf zeigt deutlich, wie die zunehmend knappen horizontalen Expansionsmöglichkeiten durch Verdichtung in der Vertikalen kompensiert werden (Grafik 2, Mittlere Gebäudehöhe). Ein durchschnittliches Gebäude in der Stadt Zürich ist heute mehr als doppelt so hoch wie vor hundert Jahren, die mittlere Höhe stieg von 6,9 Meter (in den Grenzen von 1916, der heutigen Innenstadt) auf 17,1 Meter.

Die höchsten Gebäude standen 1916 selbstverständlich im Kreis 1, dem Kerngebiet der wachsenden Grossstadt. Die höchsten Gebäude finden sich auch heute noch dort, und sie haben sich von durchschnittlich 9 auf 24 Meter erhöht (Grafik 3). Das mag überraschen, da seit einiger Zeit besonders viele Hochhäuser in Zürich-West entstehen. Die Bebauung ist jedoch nirgends so kompakt wie im Stadtzentrum; die meisten Gebäude sind angebaut. Kommt hinzu, dass die Stockwerke oft repräsentativ und entsprechend überhöht sind. Ausserdem gibt es in der City überdurchschnittlich viele Untergeschosse.

Im Kreis 5 ist die mittlere Gebäudehöhe mit 23,6 Metern heute fast so hoch wie in der City. Die langfristige Entwicklung in diesem Gebiet ist besonders interessant. Sie wird weniger vom bahnhofnahen Quartier Gewerbeschule mit seinen vielen Blockrandbebauungen bestimmt, sondern von den Industriearealen hinter den Viaduktbögen. Bis 1936 wuchs der Kreis 5 weniger in die Höhe als die anderen Stadtkreise – eine Folge der vielen grossflächigen eingeschossigen Industriehallen (Shedbauten), die bis in die Dreissigerjahre gebaut wurden. Noch 1956 wies der Kreis 5 die niedrigsten Gebäude all jener Quartiere auf, die 1893 eingemeindet wurden. Aber nicht erst in den letzten zwanzig Jahren mit der Umwandlung von Zürich-West in ein Wohnquartier änderte sich das, sondern bereits ab 1976. Die neuen Industrie- und Dienstleistungsbauten wurden höher gebaut. In den letzten vierzig Jahren wuchs die mittlere Höhe im Kreis 5 um 10,9 Meter, weitaus mehr als in jedem anderen Stadtkreis. 

Im Jahre 1936, kurz nach der zweiten Eingemeindung, war das frühere Stadtgebiet mit einer mittleren Höhe von 10,7 Metern markant dichter bebaut als das neu eingemeindete Gebiet mit 6,6 Metern. Danach setzte in den Aussenquartieren ein Nachholprozess ein. Die Quartiere Albisrieden, Altstetten und Seebach wuchsen mehr in die Höhe als die Innenstadtquartiere (mit Ausnahme der Kreise 1 und 5). Auch Oerlikon, Affoltern und Schwamendingen, ja sogar Höngg und Witikon wuchsen in der Vertikalen stärker als die Kreise 2, 6 und 7. Mittlerweile sind die Gebäude in Seebach und Altstetten fast so hoch wie in den Kreisen 3 und 4. Affoltern, Schwamendingen und Witikon sind indes auch heute noch die Quartiere mit den niedrigsten Gebäuden.