Trotz der geringen Veränderungen in der Gesamtbetrachtung gab es bei den einzelnen Leerflächentypen teilweise erhebliche Verschiebungen. So war bei der mit Abstand bedeutendsten Leerflächenkategorie Büro/Praxis ein Rückgang um 19 000 Quadratmeter auf 174 000 Quadratmeter zu beobachten. Dies entspricht einem Minus von 9,7 Prozent. Zwar ist auch diese Veränderung in einer langfristigen Betrachtung eher moderat, im direkten Vergleich mit den Vorjahren aber die bedeutendste Veränderung seit 2014, als die Büroleerflächenzahl um 17,0 Prozent angestiegen war. Dies ist besonders vor dem Hintergrund der insgesamt wenig optimistischen Grundstimmung auf dem Büroimmobilienmarkt bemerkenswert.

Eine Erklärung für dieses Phänomen könnte in der immer grösseren Bedeutung der Lage zu finden sein. Hier sind Büroliegenschaften in der Stadt Zürich gegenüber Flächenangeboten in anderen Gebieten im Vorteil. Gerade die Tatsache, dass immer mehr Menschen immer weiter pendeln, macht eine zentrale, gut mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossene Lage zu einem wichtigen Kriterium.

Die Bedeutung zentraler Lagen zeigt sich auch bei einer räumlichen Betrachtung des Büroflächenmarktes innerhalb der Stadt Zürich. Betrachtet man nur jene Quartiere, die für den Büroflächenmarkt bedeutend sind (d.h. mind. 200 000 m2 totale Bürofläche), dann war der Leerflächenbestand in fast allen zentral gelegenen oder mit einem stark frequentierten Bahnhof erschlossenen Quartieren rückläufig. Der grösste absolute Rückgang war in Altstetten (-12 000 m2 leere Büroflächen) zu verzeichnen. Deutlich war der Rückgang aber auch in den Quartieren Escher Wyss (-10 000 m2), Alt-Wiedikon (-5000 m2), Oerlikon (-5000 m2) und Gewerbeschule (-3000 m2). Nicht alle Rückgänge sind jedoch auf die erfolgreiche Vermietung von Leerflächen zurückzuführen: Vereinzelt kommt es auch vor, dass für leer stehende Bürogebäude Ersatzneubauten geplant und diese somit nicht mehr zur Vermietung ausgeschrieben werden.

Mehr leere Bürofläche war hingegen nur in wenigen der für den Büromarkt wichtigen Quartiere festzustellen: Der deutlichste Anstieg an leeren Büroflächen war mit einem Plus von 11 000 Quadratmetern in Seebach zu verzeichnen. Damit gibt es in Seebach mit einer Büroleerfläche von 45 000 Quadratmetern und einer entsprechenden Büroleerflächenziffer von 7,31 Prozent sowohl absolut als auch relativ gesehen klar am meisten leere Büroflächen in Zürich. Die seit 2015 steigenden Quoten des Quartiers zeigen, dass Büroflächen an Standorten ausserhalb des Zentrums und ohne hervorragenden Anschluss an den öffentlichen Verkehr auch weiterhin unter Druck stehen. Die grossen Bürokomplexe, die mit dem Franklin- und Andreasturm derzeit im benachbarten, aber besser erschlossenen und stärker belebten Gebiet um den Bahnhof Oerlikon entstehen, dürften die Situation in Seebach für Anbieter von Büroflächen noch verschärfen. Ein im Vergleich zum Vorjahr höherer Büroleerstand war auch im Enge-Quartier zu verzeichnen. Im Gegensatz zu Seebach relativiert sich die Entwicklung dort, wenn man die Entwicklung über mehrere Jahre betrachtet. Am 1. Juni 2017 stand zwar mehr Bürofläche leer als 2016, aber immer noch deutlich weniger als 2014 und 2015.

Nur wenig Bewegung war bei den Preisen der zur Vermietung ausgeschriebenen Büroflächen zu verzeichnen: Die stadtweite jährliche Medianmiete liegt zum vierten Mal in Folge unverändert bei 350 Franken pro Quadratmeter. Der Median bezeichnet denjenigen Wert, bei dem die Hälfte der Beobachtungen darüber, die andere Hälfte darunter liegt. Innerhalb der einzelnen Stadtkreise gab es nur kleinere Veränderungen, die sich grösstenteils über die Zusammensetzung der einzelnen Leerflächen erklären dürften und zu wenig aussagekräftig sind, als dass daraus auf allgemeine Trends geschlossen werden könnte.

Tabelle 1: Mietpreise leer stehender Büro-/Praxisflächen, in Franken pro Quadratmeter und Jahr (Werte in Klammern: nur 3 bis 10 Preisinformationen; Punkte: weniger als 3 Preisinformationen)

Anders als bei den Büroflächen ist die gesamtstädtische Entwicklung bei den Leerflächen in den übrigen vier Nutzungskategorien Lager/Archiv, Werkstatt/Produktion, Verkauf und übrige Nutzungen verlaufen: Diese vier Kategorien wiesen allesamt steigende Leerflächenzahlen aus. In der Kategorie Werkstatt/Produktion ist die Leerfläche sowohl absolut als auch relativ am stärksten angestiegen, die Zahlen sollten aber trotzdem mit grosser Vorsicht interpretiert werden: Rund 75 Prozent der Leerfläche entfällt auf eine einzige Fläche – ohne diese wäre der Leerstand in dieser Kategorie fast unverändert geblieben. Auch in der Kategorie «andere Nutzungen» ist aufgrund der insgesamt sehr kleinen Leerflächenzahl nur schwer auf allgemeine Trends zu schliessen, und der Anstieg in der Kategorie Lager/Archiv hält sich auch bei relativer Betrachtung in Grenzen.

Deutlicher angestiegen sind die Leerstände hingegen bei den Verkaufsflächen. Zwar geht es auch hier um deutlich weniger und kleinere Flächen als bei den Büroflächen. Die Entwicklung in dieser Kategorie ist aber mit einem Anstieg der Leerfläche von 3000 auf 10 000 Quadratmeter recht eindeutig, zumal diese Entwicklung nicht auf einige wenige Leerflächen zurückzuführen ist, sondern auf diverse kleine und mittelgrosse Flächen. Die relativ breit abgestützte Entwicklung zeigt sich auch in der geografischen Verteilung über die Stadt: In zehn von zwölf Stadtkreisen ist die leere Verkaufsfläche angestiegen, in einem ist sie praktisch unverändert geblieben, und lediglich im Kreis 4 ist sie gesunken – in absoluten Zahlen jedoch auch dort nur wenig. Eine gewisse Volatilität ist bei diesen Zahlen aber normal, weshalb diese Entwicklung vorläufig nicht überbewertet werden darf. Man sollte sich ausserdem bewusst sein, dass für die Erhebung nur Verwaltungen von Gebäuden angeschrieben werden, deren Nutzflächen mindestens 500 Quadratmeter betragen, weshalb die Entwicklung bei den kleineren Ladenflächen nur teilweise abgebildet wird.