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Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen lag 2023 bei 3047. Damit ist gegenüber dem Vorjahr nochmals ein Anstieg um 481 Einheiten zu beobachten. Die Neubautätigkeit liegt 2023 auf einem ähnlich hohen Niveau wie in den Jahren 2015 bis 2018 mit durchschnittlich rund 3000 Fertigstellungen.

2023 wurden 1049 Wohnungen abgebrochen (Grafik 1). Im Saldo von Neubau und Abbruch entstanden somit 1998 Wohnungen. Unter Berücksichtigung der Umbauten stieg der Wohnungsbestand im letzten Jahr um 2381 Einheiten auf 233 903 Wohnungen.

Am meisten neue Wohnungen wurden im Jahr 2023 im Kreis 9 gebaut (Grafik 2). Hier entstand mit 795 Einheiten jede vierte neue Wohnung in der Stadt. Gleichzeitig wurden 295 Wohnungen abgebrochen. Somit resultiert zwischen Neubau und Abbruch ein Saldo von genau 500 Wohnungen – das ist der grösste Saldo aller Stadtkreise.

An zweiter Stelle folgt der Kreis 11. Mit 639 fertiggestellten und 255 abgebrochenen Wohnungen entstanden hier im Saldo 384 neue Wohnungen. Auch Wollishofen gehört mit 348 Einheiten wieder zu den Quartieren mit den meisten Fertigstellungen. Hier wurde in der Manegg eines der letzten grossen Bauprojekte abgeschlossen. Auffällig ist auch das Quartier Witikon im Kreis 7, wo mit 236 Einheiten erstmals seit vielen Jahren wieder zahlreiche neue Wohnungen entstanden. Im Kreis 6 (‑36 Wohnungen) wurden etwas mehr Wohnungen abgebrochen als fertiggestellt. Im Kreis 1 gab es weder Neubauten noch Abbrüche.

Die Zahl der baubegonnenen Wohnungen hat im Vergleich zu Ende 2022 etwas abgenommen, befindet sich mit 6823 Wohnungen jedoch immer noch auf einem hohen Niveau. Dies lässt eine anhaltend hohe Wohnbautätigkeit in den nächsten Jahren erwarten. Rund die Hälfte der Wohnungen in baubegonnenen Projekten wurde von privaten Gesellschaften initiiert. 31 Prozent gehören einer Wohnbaugenossenschaft, und 14 Prozent befinden sich im öffentlichen Eigentum. Somit sind 45 Prozent der baubegonnenen Wohnungen im überwiegend gemeinnützigen Bereich.

2023 wurden Projekte mit 5293 Wohnungen neu bewilligt. Diese hohe Zahl ist teilweise technisch begründet, denn bei rund einem Drittel davon handelt es sich um Wohnungen in Projekten, die bereits in den Jahren 2021 und 2022 bewilligt wurden, jedoch auf Grund eines technischen Problems beim Datenerfassungsprozess verzögert ins Gebäude- und Wohnungsregister eingeflossen sind.

Mit 1726 Einheiten wurde 2023 mehr als die Hälfte der Wohnungen von privaten, nicht genossenschaftlichen Gesellschaften fertiggestellt. Darauf folgen die Wohnbaugenossenschaften mit 464 neuen Wohnungen. Natürliche Personen erstellten 357 Wohnungen. Die öffentliche Hand konnte 270 Wohnungen fertigstellen. Im Stockwerkeigentum entstanden 230 Wohnungen.

Bei den Abbrüchen entfallen je knapp vierzig Prozent auf die Wohnbaugenossenschaften (381 Wohnungen) und die übrigen privaten Gesellschaften (411 Wohnungen). Der Wohnersatzbau, der 2023 mit 1776 Wohnungen besonders hoch war, wird demnach vor allem von diesen beiden Eigentumsgruppen getragen. Im Besitz natürlicher Personen waren 148 abgebrochene Wohnungen.

Besonderes Augenmerk wird in diesem Jahr auf die Bewohnerschaft von Neubauten gelegt. Grundlage dafür sind die Auswertungen, die für den Online Artikel Kleinere Wohnungen für grössere Haushalte von 2021 aufbereitet wurden. Dabei wird die Bewohnerschaft von Neubauwohnungen der letzten fünf Jahre (2019–2023) mit derjenigen verglichen, die fünf resp. zehn Jahre zuvor in Neuwohnungen der Bauperioden 2009–2013 resp. 2014–2018 wohnte. Ziel ist es aufzuzeigen, welche Art von Bevölkerung Wohnraum in Neubauten bezog.

Zunächst gilt es festzuhalten, dass die Bautätigkeit von 2019 bis 2023 insgesamt niedriger war als von 2014 bis 2018. In den Jahren 2015 bis 2018 wurden zwischen 2600 und 3200 Wohnungen fertiggestellt, worauf von 2019 bis 2021 drei Jahre mit weniger als 2000 Wohnungen folgten. Insgesamt entstanden in der letzten Fünfjahresperiode von 2019 bis 2023 11 300 Neubauwohnungen gegenüber 14 200 im Zeitraum 2014 bis 2018. 2009 bis 2013 waren es erst 9600. Auffällig ist ferner, dass der Anteil Kleinwohnungen in den letzten Jahren weiter zunahm. 39 Prozent der Wohnungen hatten 1 oder 2 Zimmer, gegenüber 35 resp. 29 Prozent in den vorangehenden Fünfjahresperioden. Hingegen ging die Zahl neu erstellter Vierzimmerwohnungen von 3400 (2014–2018) auf 2450 (2019–2023) zurück.

Welche Art von Haushalten bezog diese tendenziell kleineren Neubauwohnungen? Nachfolgend werden die häufigsten Gruppen untersucht, wobei einerseits zwischen Haushalten mit Kindern und ohne Kinder und bei den kinderlosen Haushalten zwischen solchen im Erwerbsalter und solchen im Rentenalter unterschieden wird.

Rund 60 Prozent der zuordenbaren Neubauwohnungen der Bauperiode 2019–2023 wurden von Ein- oder Zweipersonenhaushalten im Erwerbsalter bezogen, 11 Prozent von solchen im Rentenalter. In 23 Prozent der Fälle werden die Neuwohnungen von Haushalten mit Kindern bewohnt und in 7 Prozent von drei oder mehr erwachsenen Personen. 

Tabelle 1: Haushalte in Neubauwohnungen, Vergleich nach Fünfjahresperioden 2009–2023 

Verglichen mit früheren Bauperioden wohnen im Neubausegment damit weniger Familien mit Kindern und mehr Einpersonenhaushalte im Erwerbsalter. Ihre Zahl in Neubauwohnungen stieg von rund 2000 auf 3200. Hingegen ging die Zahl der Haushalte mit Kindern in Neubauten zuletzt deutlich zurück, nämlich von gesamthaft rund 3100 (2014–2018) auf 2400. Die Zahl der Personen im Rentenalter blieb ungefähr konstant. 

Der Trend zu kleineren Wohnungen im Neubau wird dadurch verstärkt, dass die Haushalte grundsätzlich näher zusammenrücken. Dieser Effekt ist über alle Haushaltsgruppen und alle Eigentumssegmente zu beobachten (Grafik 3). So begnügen sich in Neubauwohnungen 76 Prozent der Einpersonenhaushalte mit einem bis zwei Zimmern, während es zehn Jahre zuvor noch 58 Prozent waren. Bei Zweipersonenhaushalten bewohnen 85 Prozent ein bis drei Zimmer, während es vor zehn Jahren erst 71 Prozent waren. Bei Kinderhaushalten sinkt der Anteil von Haushalten, die eine Grosswohnung ab vier Zimmern beziehen. Mit einem Kind sind es 55 Prozent (zehn Jahre vorher noch 66 Prozent), mit zwei Kindern 86 Prozent (zehn Jahre zuvor noch 89 Prozent), mit drei und mehr Kindern 93 Prozent (zehn Jahre zuvor noch 95 Prozent). 

Die verschiedenen Haushaltgruppen sind sehr ungleich auf die Wohnungsanbieter verteilt (Grafik 4). Von den Ein- und Zweipersonenhaushalten in Neubauwohnungen wohnten zuletzt nur 13 Prozent in gemeinnützigen Wohnungen. Haushalte im Rentenalter und von Alleinerziehenden finden hingegen überwiegend in Wohnungen gemeinnütziger Bauträgerschaften ihr Zuhause. Unterschiedlich ist es bei Haushalten mit Kindern: Solche mit drei und mehr Kindern in Neubauten beziehen zu 70 Prozent Wohnungen in gemeinnützigen Bauten. Mit zwei Kindern wohnt ungefähr die Hälfte gemeinnützig und mit einem Kind rund ein Viertel. Gemeinsam ist allen Haushaltgruppen, dass die Bedeutung gemeinnütziger Eigentümerschaften gesunken ist.