Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen lag im Jahr 2024 bei 2630 (Grafik 1). Sie blieb damit auf einem hohen Niveau, auch wenn dies einem Rückgang um 417 Einheiten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Abbrüche lagen 2024 mit 840 Wohnungen um 209 Einheiten unter dem Vorjahreswert. Dies ist der tiefste Wert seit drei Jahren. Nachdem im Jahr 2021 1768 Wohnungen abgebrochen wurden, lag der Wert auch 2022 (1151 Wohnungen) und 2023 (1049 Wohnungen) über 1000 Einheiten.

Der Saldo aus Neubau und Abbruch betrug im Jahr 2024 1790 Wohnungen. Unter Berücksichtigung der Umbauten, bei denen im Saldo über 400 Wohnungen entstanden sind, hat sich der Wohnungsbestand im letzten Jahr um 2224 Einheiten auf 236 402 Wohnungen erhöht – die höchste Zunahme seit 2018.

Am meisten neue Wohnungen wurden im Jahr 2024 im Kreis 11 gebaut (Grafik 2). Mit 587 Wohnungen entstand hier jede fünfte neue Wohnung der Stadt. Auch bei den Abbrüchen liegt der Kreis 11 mit 262 an der Spitze. Folglich sind hier auch in den kommenden Jahren viele Neubauten zu erwarten.

An zweiter Stelle folgt der Kreis 2 mit 540 fertiggestellten Wohnungen. Da im Gegensatz zum Kreis 11 weniger Wohnungen abgebrochen wurden (73 Wohnungen), ergibt sich hier der grösste Saldo zwischen Neubau und Abbruch (467 Wohnungen). Berücksichtigt man zudem die durch Umbau entstandenen Wohnungen, so erhöhte sich das Wohnungsangebot im Kreis 2 um 484 Wohnungen.

Auffallend ist im Berichtsjahr der Kreis 3, wo stadtweit am drittmeisten Wohnungen fertiggestellt wurden. Mit 498 neuen Wohnungen wurde der bisherige Höchstwert seit 2009 um fast 200 Einheiten übertroffen. Ausschlaggebend dafür war die Überbauung an der Austrasse, mit 269 Wohnungen das grösste fertiggestellte Projekt im Jahr 2024. Der Gesamtsaldo aus Neubau, Umbau und Abbruch beläuft sich hier auf 474 Wohnungen.

Im Kreis 5 (‑6 Wohnungen) und im Kreis 12 (-18 Wohnungen) wurden etwas mehr Wohnungen abgebrochen als fertiggestellt. Im Kreis 1 gab es weder Neubauten noch Abbrüche.

Die Zahl der Wohnungen im Bau hat seit Ende 2023 um 309 Einheiten zugenommen und liegt mit 7132 Wohnungen weiterhin auf hohem Niveau (Grafik 1). Dies lässt auch für die nächsten Jahre viele Fertigstellungen erwarten. 3032 Wohnungen (43 %) der im Bau befindlichen Wohnungen sind im Besitz einer privaten Gesellschaften. 35 Prozent gehören einer Wohnbaugenossenschaft, 16 Prozent der öffentlichen Hand und 6 Prozent natürlichen Personen. Somit befinden sich 51 Prozent der baubegonnenen Wohnungen im überwiegend gemeinnützigen Bereich. Die meisten Wohnungen in baubegonnenen Projekten befinden sich in den Kreisen 11, 9 und 12.

Mit 1275 Einheiten wurde 2024 fast die Hälfte der Wohnungen von privaten, nicht genossenschaftlichen Gesellschaften fertiggestellt. Es folgen die Wohnbaugenossenschaften mit 583 neuen Wohnungen. Für die Wohnbaugenossenschaften ist das der höchste Wert seit 2019. Natürliche Personen errichteten 271 Wohnungen. Die öffentliche Hand stellte 270 Wohnungen fertig, und im Stockwerkeigentum entstanden 184 Wohnungen.

Bei den Abbrüchen entfallen 321 Wohnungen auf die Wohnbaugenossenschaften und 303 Wohnungen auf die übrigen privaten Gesellschaften. Damit wurden, im Gegensatz zu den Vorjahren, etwas mehr Wohnungen von Wohnbaugenossenschaften als von den übrigen privaten Gesellschaften abgebrochen. Der Wohnersatzbau wird nach wie vor hauptsächlich von diesen beiden Eigentumsgruppen getragen.

Die Verdichtung durch Ersatzneubau wurde in den letzten 20 Jahren immer bedeutender für die bauliche Entwicklung der Stadt. Die Zahl neuerstellter Wohnungen, die jährlich durch Wohnersatzbau entstanden, also nach dem Abbruch eines Wohngebäudes, stieg ab 2015 auf über 1300 pro Jahr, während bis 2010 erst rund 400 gezählt wurden (Grafik 3). Der Anteil der Neubauwohnungen durch Wohnersatz erhöhte sich damit von 17 Prozent im Zeitraum 2000–2004 auf 55 Prozent in der Periode 2020–2024. Im Jahr 2024 wurden 1492 Wohnungen durch Wohnersatzbau fertiggestellt, was 56,7 Prozent entspricht.

Die andere wichtige Gruppe von Ersatzneubauten, die Schaffung von Wohngebäuden durch Umnutzung, also nach dem Abbruch von Industriebauten und anderen Nichtwohngebäuden, trug im ganzen Zeitraum etwa 40 Prozent zur Neubautätigkeit bei. Hingegen wurde der Neubau auf zuvor unbebautem Land immer seltener, sein Anteil an der Neubautätigkeit sank von über 40 Prozent zu Beginn des Jahrhunderts auf noch 6 Prozent in den letzten fünf Jahren, was im Durchschnitt rund 140 Neubauwohnungen pro Jahr entspricht. 2024 entstanden auf diese Art 143 Wohnungen (5,4 %).

Der Trend zum Wohnersatzneubau ging von gemeinnützigen Bauherrschaften aus. Nach dem vereinzelten Ersatz von Wohnsiedlungen ab 2001 erhöhte sich der Wohnersatzneubau in städtischen und genossenschaftlichen Liegenschaften schon ab 2010 auf gegen 80 Prozent aller Neubauwohnungen. Die mehrheitlich privaten, nicht gemeinnützigen Eigentümerschaften blieben anfangs noch stärker dem Neubau und der Umnutzung von Industriearealen verhaftet. Das änderte sich in den letzten fünf Jahren, als über 4000 Einheiten im Wohnersatzbau erstellt wurden, während bei den Genossenschaften und der öffentlichen Hand 1800 gezählt wurden.

Bei Wohnersatzbauten entstehen aus 100 abgebrochenen Wohnungen durchschnittlich 161 neue. Die Verdichtung bezüglich Wohnungen beträgt also rund 60 Prozent (Grafik 4). Bezüglich der Wohnungsfläche ist die Verdichtung mit 101 Prozent deutlich höher – die Wohnfläche verdoppelt sich. Der Unterschied ist auf die erheblich grössere Fläche der Neubauwohnungen zurückzuführen. Die sogenannte soziale Verdichtung, also die Zunahme der Personenzahl, liegt mit 87 Prozent zwischen der Erhöhung der Wohnungszahl und der Wohnungsfläche.

Mit anderen Worten: Wohnersatzbau führt in Zürich zu einem deutlichen Anstieg der Personenzahl. Die Wohnungsfläche erhöht sich aber noch stärker, was insgesamt zu einer Zunahme der Wohnfläche pro Person führt. Auf den Wohnersatz-Arealen der letzten fünf Jahre wohnten vor dem Abbruch rund 6700, nach dem Neubau 12 600 Personen, womit sich die Bewohnerschaft um rund 1200 Personen pro Jahr erhöhte.

Das sind die Kennzahlen für die Periode 2020–2024. In der vorangegangenen Periode 2015–2019 war die Verdichtung beim Wohnersatzbau allerdings noch klar höher. So waren damals an Stelle von 100 abgebrochenen Wohnungen deren 170 neue entstanden. Die Wohnungsfläche hatte sich um 113 Prozent erhöht, die Personenzahl um 96 Prozent.

Wie erwähnt sind die abgebrochenen Wohnungen durchwegs kleiner als die neuerstellten, und zwar sowohl in Bezug auf die Zimmerzahl wie auf die Fläche pro Zimmer. Weil Neubauwohnungen tendenziell wieder kleiner gebaut werden als noch vor 10 Jahren, wird der Unterschied aber kontinuierlich kleiner. Neuwohnungen in Wohnersatzprojekten waren bis 2014 im Mittel noch über 100 Quadratmeter gross und wurden danach immer kleiner. Weil die abgebrochenen Wohnungen etwa gleich gross blieben, reduzierte sich die Differenz zwischen abgebrochenen und neuerstellten Wohnungen von 44 Quadratmetern über 30 und 18 auf noch 16 Quadratmeter (Grafik 5).