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Repräsentative Daten zu Mietpreisen in der Stadt Zürich gab es zuletzt für die Jahre 2000 (Volkzählung) und 2006 (Mietpreisstrukturerhebung als Stichprobenerhebung). 2022 publizierte Statistik Stadt Zürich erstmals die Resultate einer neuen Mietpreiserhebung (MPE), die auf digitalen Datenlieferungen und einer ergänzenden Zufallsstichprobe beruhte (vgl. methodische Informationen am Schluss des Online Artikels und separaten Methodenbericht). Die Erhebung soll periodisch wiederholt werden. Nun liegen neue Resultate mit Stichtag vom 1. April 2024 vor. Die Resultate der MPE beziehen sich ausschliesslich auf die 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, die rund 80 Prozent des Mietwohnungsbestandes in der Stadt Zürich abdecken.

Die MPE unterscheidet zwischen gemeinnützigen und nicht gemeinnützigen Wohnungen. Zu den gemeinnützigen gehören alle Wohnungen im Besitz der Stadt oder von Genossenschaften, Vereinen und Stiftungen, sofern sie nach dem Grundsatz der Kostenmiete bewirtschaftet werden. Ferner gehören auch Wohnobjekte dazu, deren Eigentümerschaft als gemeinnützig im weiteren Sinne gilt und ihre Mietobjekte nicht ausschliesslich nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet, beispielsweise die Wohnungen der Dr. Stephan à Porta-Stiftung.

Die übrigen Wohnungen werden nicht in Kostenmiete bewirtschaftet. Sie umfassen fast durchwegs private Eigentümerschaften, aber auch einige Wohnungen der öffentlichen Hand. Es wird nämlich davon ausgegangen, dass die Wohnungen des Bundes, des Kantons und anderer öffentlicher Eigentümer nicht nach dem Kostenmiete-Prinzip vermietet werden. Umgekehrt ist darauf hinzuweisen, dass gemeinnützig vermietende Wohnbaugenossenschaften auch juristische Personen des Privatrechts sind. Wenn also nachfolgend vereinfachend von privaten Wohnungen die Rede ist, sind die rund 800 Wohnungen der öffentlichen Hand (0,4 Prozent des Bestandes) mitgemeint, diejenigen von Wohnbaugenossenschaften hingegen nicht.

Gesamthaft gab es Ende März 2024 in der Stadt Zürich 185 900 Wohnungen mit zwei, drei oder vier Zimmern, wovon 175 400 Mietobjekte waren. Nach der Elimination von Spezialfällen, die möbliert oder für einen bestimmten Personenkreis reserviert sind (z. B. Alters- oder Studentenwohnungen), ergibt sich für die MPE 2024 eine Grundgesamtheit von 161 234 Wohnungen.

Aus dem gemeinnützigen Bereich liegen Mietpreisinformationen von mehr als zwei Dritteln der Wohnungen vor. Der weitaus heterogenere private Bereich ist zu gut 23 Prozent mit Preisinformationen abgedeckt. Diese Datenbasis erlaubt detaillierte Auswertungen für die 12 Stadtkreise und die 22 Stadtquartiere der Stadt Zürich. 

Die MPE ist eine Stichprobenerhebung. Bei den Resultaten ist daher ein Unsicherheitsbereich zu berücksichtigen, der als 95-Prozent-Konfidenzintervall ausgewiesen wird. Die Konfidenzintervalle liegen für die mittleren Wohnungspreise (Medianpreise) nach Zimmerzahl gesamtstädtisch zwischen 1 und 2 Prozent der ausgewiesenen Werte. In den Stadtquartieren sind die Unsicherheiten grösser und betragen 5 bis 10 Prozent, in Einzelfällen gar mehr als 15 Prozent der ausgewiesenen Werte.

Etwas geringere Unsicherheiten bestehen bei den Quadratmeter-Mietpreisen nach Zimmerzahl. Am kleinsten sind die Konfidenzintervalle, wenn die Quadratmeterpreise für die erhobenen 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen gesamthaft betrachtet werden. Dank der grossen Zahl erhobener Werte mit eher kleiner Streuung beträgt der Unsicherheitsbereich dieses zusammengefassten Quadratmeterpreises gesamtstädtisch nur 0,7 Prozent für private und 0,5 Prozent für gemeinnützige Wohnungen. Auch in kleineren Stadtquartieren übersteigt er nur selten 5 Prozent, weshalb sich der zusammengefasste Quadratmeterpreis für Aussagen zu kleineren Gebieten am besten eignet.

Die Konfidenzintervalle erscheinen in den Webgrafiken des vorliegenden Online Artikels, wenn man die Maus über die Preise bewegt. Sie müssen bei der Interpretation immer beachtet werden.

Der vorliegende Bericht beschreibt die wichtigsten Resultate der Mietpreiserhebung 2024. Die vollständigen Werte, Bandbreiten und Konfidenzintervalle stehen in einer Applikation auf der Webseite zur Verfügung. 

Der sogenannte Medianpreis, auf dem der vorliegende Bericht basiert, entspricht dem «mittleren Preis», also demjenigen, der die teurere von der günstigeren Hälfte aller Wohnungen abgrenzt. Er liegt für das Total aller Wohnungen mit zwei Zimmern gesamtstädtisch bei monatlich 1424 Franken, mit drei Zimmern bei 1578 Franken und mit vier Zimmern bei 1870 Franken (Grafik 1). Dabei handelt es sich um Nettomietpreise exklusive Nebenkosten. Die MPE weist auch die Bruttomietpreise aus; sie liegen 10 bis 15 Prozent höher als die Nettomietpreise. Der vorliegende Bericht führt die Nettomietpreise auf, damit die Vergleichbarkeit mit früheren Publikationen und Erhebungen gegeben ist.

Die MPE weist auch Quadratmeter-Mietpreise pro Monat aus. Bei kleineren Wohnungen sind diese in der Regel höher als bei grösseren, wo sich die notwendigen Installationen auf eine grössere Wohnungsfläche verteilen. So liegt der mittlere Netto-Quadratmeterpreis für 2-Zimmer-Wohnungen bei 25,4 Franken, für drei Zimmer bei 21,3 und für vier Zimmer bei 19,2 Franken. Eine 100 Quadratmeter grosse 4-Zimmer-Wohnung kostet im Mittel also 1920 Franken pro Monat. Wenn man die hier vorliegenden Preise mit den deutlich höheren Preisen vergleicht, die private Dienstleistungsunternehmen veröffentlichen, muss darauf hingewiesen werden, dass vorliegend von Nettopreisen im Bestand die Rede ist, während sich die letzteren auf publizierte Brutto-Angebotsmieten beziehen, also auf aktuell ausgeschriebene Wohnungen, die nur einen kleineren Teil des Gesamtbestandes umfassen.

Für gemeinnützige Bauträgerschaften gilt das Prinzip der Kostenmiete, weshalb ihre Mieten günstiger sind als diejenigen der übrigen Mietwohnungen in Privatbesitz. Die Bandbreite der mittleren 50 Prozent aller gemeinnützigen Wohnungen (ohne die 25 Prozent teuersten und die 25 Prozent günstigsten Objekte) überschneidet sich in der Regel nicht mit derjenigen der übrigen privaten Wohnungen (Grafik 1). Deren günstigstes Viertel entspricht preislich ungefähr dem teuersten Viertel der gemeinnützigen Wohnungen. Die preisliche Streuung ist bei privaten Bauträgerschaften generell breiter.

Wichtige Einflussfaktoren auf die Preise wie Ausbaustandard, Zustand, Exposition oder Lärmsituation werden in der MPE nicht erfasst. Darum lassen sich aus der Erhebung keine Aussagen zu individuellen Mietpreisen ableiten.

Da aufgrund des grossen Preisunterschieds zwischen den gemeinnützigen und den übrigen Wohnungen von zwei Teilmärkten gesprochen werden kann, unterscheidet der weitere Bericht nachfolgend grundsätzlich zwischen gemeinnützigen und nicht gemeinnützigen, überwiegend privaten Preisen.

Lesehilfe: Von allen 2-Zimmer-Wohnungen sind 25 Prozent günstiger als 1095 Franken und 75 Prozent günstiger als 1836 Franken. Der Medianpreis (der Wert, bei dem 50 Prozent günstiger und 50 Prozent teurer sind) liegt bei 1424 Franken.

Die tiefste räumliche Ebene, auf denen detaillierte Preise für 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen ausgewiesen werden können, sind die 22 Stadtquartiere (vgl. Glossar am Ende des Textes). Nachfolgend sind unter der Bezeichnung Quartier stets diese Stadtquartiere und nicht die statistischen Quartiere zu verstehen.

Das Preisniveau in den ausgewiesenen Quartieren wird am zuverlässigsten durch den zusammengefassten Quadratmeterpreis der privaten (nicht gemeinnützigen) Wohnungen abgebildet (Grafik 2). Mit Abstand die höchsten Mieten werden in der Altstadt (Kreis 1) bezahlt. Hier liegt der mittlere Mietpreis bei 36 Franken pro Quadratmeter und somit mehr als 10 Franken über dem städtischen Durchschnitt. Mit grossem Abstand folgt Riesbach (Kreis 8) mit rund 32 Franken und danach Hottingen, Enge, Oberstrass und Fluntern mit 29 Franken. In sechs Quartieren liegt das Preismittel unter 24 Franken: Höngg, Seebach, Witikon, Schwamendingen, Affoltern und Leimbach: Alle diese Quartiere liegen am Stadtrand. Die Breite des Preisspektrums verengt sich mit absteigendem Preisniveau. In den günstigen Quartieren Leimbach, Affoltern, Schwamendingen und Höngg sind die Mietpreise homogener verteilt als in Riesbach, Oberstrass und Hirslanden, wo die Bandbreite der Mietobjekte am grössten ist.

Bei den gemeinnützigen Wohnungen liegen die Quadratmeter-Mietpreise deutlich tiefer als bei den nicht gemeinnützigen, zumeist privaten. Die Preisspektren sind relativ schmal und zeigen wenig Abstufungen zwischen den Quartieren. Am günstigsten sind die Preise gemeinnützigen Wohnraums im Quartier Enge, wo es nur wenig Siedlungen gibt. Verhältnismässig teuer sind sie in Hottingen, wo es keine grössere Siedlung gibt und sich die Preise auf einzelne Gebäude im Besitz gemeinnütziger Eigentümerschaften beziehen (wozu auch die Stadt und die städtischen Stiftungen gehören). Solche Beispiele zeigen, dass Daten für einzelne Quartiere von wenigen Einzelfällen geprägt sein können (etwa abhängig von der Gebäudegrösse, dem Erstellungs- oder dem Erwerbsjahr der betreffenden Gebäude). Auch in Witikon und Leimbach überschneiden sich die Preisspektren von gemeinnützigem und privatem Wohnraum. 

Lesehilfe: Gesamtstädtisch liegen 50 % der zusammengefassten Quadratmeterpreise nicht gemeinnütziger Eigentümerschaften unter 25.50 Franken. Das heisst, dass die Miete einer 100 Quadratmeter grossen Wohnung im Mittel 2550 Franken beträgt. 25 % aller nicht gemeinnützigen Quadratmetermieten liegen unter 20.60 Franken, 75 % unter 31.30 Franken, bzw. 25 % über 31.30 Franken.

In Grafik 3 sind die Bandbreiten für die Preise von 2-, 3- und 4-Wohnungen für private und gemeinnützige Bauträger angegeben. Die Quartiere sind wie in Grafik 2 nach der Höhe des zusammengefassten Quadratmeterpreises sortiert. Da sich die durchschnittlichen Wohnungsgrössen je nach Quartier ebenfalls unterscheiden, sind die Preisabstufungen zwischen den Quartieren vielfältiger als bei den Quadratmeterpreisen. Auch hier sind die Wohnungen in der Altstadt am teuersten – bei den 4-Zimmer-Wohnungen besonders ausgeprägt, bei den 2-Zimmer-Wohnungen nur knapp vor Riesbach.

Oberstrass und Fluntern gehören bei den 3- und 4-Zimmer-Wohnungen zu den teuren Quartieren, die 2-Zimmer-Wohnungen sind dagegen relativ günstig. In Hottingen und Hirslanden sind die Wohnungspreise tiefer, als es der zusammengefasste Quadratmeterpreis vermuten liesse, was auf verhältnismässig kleine Wohnungsflächen schliessen lässt. Unter den günstigen Quartieren sticht Witikon mit eher grösseren, aber pro Quadratmeter vergleichsweise günstigen 4-Zimmer-Wohnungen heraus.

Bei den gemeinnützigen Wohnungen ist das Preisniveau generell deutlich tiefer. In Hottingen, Enge, Oberstrass, Fluntern, Hirslanden und Witikon gibt es weniger als 500 gemeinnützige Wohnungen mit zwei bis vier Zimmern, was die grosse Preisstreuung in diesen Quartieren erklärt.

Zwischen 2008 und 2021 wies der Landesindex der Konsumentenpreise schweizweit praktisch Preisstabilität aus; erst ab Mitte 2021 begann die allgemeine Teuerung im Zusammenhang mit coronabedingten Güterengpässen langsam zu steigen. Bei den Mieten sorgten tiefe Zinsen für relativ stabile Preise. Von 2008 bis 2022 waren die Zinssätze rückläufig. Der vom Bund ausgewiesene Durchschnittszinssatz sank von 3,45 Prozent im Jahr 2008 kontinuierlich auf 1,17 Prozent im Sommer 2022. Das bedeutete für Bestandesmieten eine lange Phase der Preisstabilität. Der Zürcher Mietpreisindex weist zwischen 2010 und Anfang 2023 eine Teuerung von 4 Prozent aus.

Die Mietpreiserhebung vom März 2022 fand entspechend in einem Umfeld stabiler Preise statt. Die Rahmenbedingungen änderten sich jedoch ab Mitte 2023 rapide. Der vom Bund errechnete Referenzzinssatz für Wohnungsmieten erhöhte sich im Juni und im Dezember 2023 um je einen Viertel Prozentpunkt und setzte bei den Mieten eine Verteuerung in Gang. So stieg der Zürcher Mietpreisindex zwischen Juli 2023 und März 2024 von 104,0 auf 107,5 und bis August 2024 sogar auf 110,5.

Die aktuelle MPE erfasst die Mietpreise von Anfang April 2024. Dieser Zeitpunkt liegt gemäss Mietpreisindex mitten in der Teuerungsphase. Die Eigentümerschaften und Verwaltungen von Mietwohnungen überwälzten die gestiegenen Kosten bis Anfang April erst zu einem Teil; die Preissteigerungen gehen weiter. Grafik 4 zeigt, dass sich alle Preisspektren zwischen 2022 und 2024 erhöhten, unabhängig von der Zimmerzahl und der Gemeinnützigkeit oder davon, ob es sich um Quadratmeter- oder Wohnungspreise handelt. 

Das Ausmass der Mietpreiserhöhung von März 2022 bis März 2024 liegt zwischen sechs und neun Prozent. Genauere Angaben kann die Mietpreiserhebung nicht machen, denn der Zeitvergleich der Resultate zweier Stichprobenerhebungen muss die Vertrauensintervalle von 2022 ebenso wie diejenigen von 2024 berücksichtigen, womit sich die Bandbreite der möglichen Werte für die Veränderung stark erhöht.

Wie Grafik 5 zeigt, scheinen die Mieten privater (d.h. nicht gemeinnütziger) Wohnbauträgerschaften insgesamt leicht stärker gestiegen zu sein als diejenigen der gemeinnützigen. Die Vertrauensintervalle der beiden Hauptsegmente des Wohnungsmarktes überschneiden sich allerdings. Und während für private 3-Zimmer-Wohnungen eine stärkere Verteuerung ausgewiesen wird als für gemeinnützige, ist es bei den 4-Zimmer-Wohnungen umgekehrt. Von einer Interpretation dieser divergierenden Tendenzen sollte in Anbetracht der grossen Vertrauensintervalle abgesehen werden. 

Lesehilfe: Bei den nicht gemeinnützigen Wohnungen haben sich die zusammengefassten Quadratmeterpreise durchschnittlich um 8,2 Prozent erhöht. Der 95-Prozent-Unsicherheitsbereich liegt dabei zwischen 7,0 Prozent und 9,4 Prozent (8,2-1,2=7,0, 8,2+1,2=9,4). Bei den zusammengefassten Quadratmeterpreisen der gemeinnützigen Wohnungen liegt der Unsicherheitsbereich zwischen 6,1 und 7,7 Prozent. Weil sich die Unsicherheitsbereiche somit überschneiden, ist die Interpretation, dass sich der nicht gemeinnützige Wohnraum insgesamt stärker verteuert hat als der gemeinnützige, nicht zulässig.

Aussagen über die mittlere Zweijahresteuerung nach Mietdauer sind schwierig (Grafik 6). Auffällig ist, dass die Preise von Neubauwohnungen seit 2022 stark gestiegen sind. Allerdings sind die Neubauten von 2022 und diejenigen von 2024 nicht dieselben – es handelt sich um unterschiedliche Bauprojekte, die schlecht vergleichbar sind. Trotzdem kann festgehalten werden, dass sich gemeinnützige Neubauwohnungen mindestens ebenso stark verteuert haben wie nicht gemeinnützige. Auch sind die prozentualen Aufschläge bei langjährigen Mietverträgen (über 10 Jahre) im gemeinnützigen Segment mindestens so hoch wie im privaten – wenn auch, wie oben erwähnt, auf markant tieferem Preisniveau. Bei 2- bis 10-jährigen Mietverhältnissen hingegen könnte sich privater Wohnraum stärker verteuert haben als gemeinnütziger. 

Schwierig zu interpretieren sind auch die Preisveränderungen nach Quartier (Grafik 7). Die allgemein feststellbare Verteuerung von fünf bis zehn Prozent lässt sich in den meisten Stadtquartieren beobachten, doch grundsätzlich sind die Vertrauensintervalle zu gross für klare Aussagen. Für Fluntern, Höngg und Wipkingen kann aber angenommen werden, dass sich privater Mietwohnraum eher etwas weniger verteuerte als in den anderen Stadtquartieren. Diese drei Quartiere wiesen seit 2022 eine eher tiefe Bautätigkeit auf und zeichnen sich allgemein durch eine recht tiefe Fluktuation im Mietwohnungsbestand aus.

Bei den gemeinnützigen Wohnungen ist die Preisstabilität im Quartier Enge wohl auf bisher ausbleibende Preisanpassungen in den zwei Siedlungen des Stadtquartiers zurückzuführen. 

Für einen längeren Zeitvergleich werden die neu ermittelten Preise von 2024 mit der Mietpreiserhebung im Rahmen der Volkszählung 2000 verglichen (Grafik 8). Die Volkszählung 2000 war eine Vollerhebung, die aktuelle MPE ist dagegen eine Stichprobenerhebung. Da sich die gemeinnützigen Eigentümerschaften vor 24 Jahren noch nicht mit der gleichen Präzision bestimmen liessen, werden für den Zeitvergleich aus der Volkszählung die Mietpreise der öffentlichen Hand und der Wohnbaugenossenschaften verwendet. Und weil die Volkszählung 2000 eine Vollerhebung und keine Schätzung war, gibt es bei den Werten für diesen Zeitpunkt keinen Unsicherheitsbereich. Grafik 8 stellt die zusammengefassten Quadratmeterpreise pro Stadtquartier für die Jahre 2000 und 2024 gegenüber. 

Bei den privaten Eigentümerschaften unterscheidet sich die Preislandschaft zwischen den Quartieren 2024 nicht grundsätzlich von derjenigen im Jahr 2000. Es gibt aber einige aufschlussreiche Entwicklungen. Während der Kreis 1 schon im Jahr 2000 das teuerste Mietquartier war, wurde der Kreis 8 gemessen am mittleren Quadratmeterpreis erst in den letzten zwei Jahrzehnten zum zweitteuersten. Auffällig ist auch die Entwicklung von Aussersihl (Kreis 4), das um 2000 noch zu den günstigsten Quartieren zählte, 2024 aber bereits an siebter Stelle steht. In diesem Quartier haben sich die Preise innert 24 Jahren um über 60 Prozent erhöht. Ähnlich, wenn auch weniger stark, ist der Preisanstieg in Unterstrass. Insgesamt verzeichnen Quartiere nahe der Innenstadt wie die Kreise 4, 6 und 8 den grössten Preisanstieg. Eine nur halb so starke Preisentwicklung ist dagegen in Zürich-Nord und Leimbach sowie in den leicht höherpreisigen Quartieren Höngg und Witikon festzustellen. 

Mit einem Mittel von 22 Prozent seit 2000 war die prozentuale Preissteigerung bei den gemeinnützigen Wohnbauträgern nur etwa halb so hoch wie bei den privaten, wo es 43 Prozent waren. Überdurchschnittliche Erhöhungen wie in Hottingen, Fluntern, Witikon oder Leimbach sind wohl vor allem auf verbreitete Modernisierungen im Bestand zurückzuführen.

Die Preisentwicklung der Mietpreise nach Zimmerzahl zeigt für die letzten zwei Jahre kein einheitliches Bild (vgl. Grafik 5). Bei langfristiger Betrachtung für den Zeitraum 2000 bis 2024 wird aber im privaten, nicht gemeinnützigen Bereich sichtbar, dass sich die kleineren Wohnungen tendenziell stärker verteuert haben als die grossen (Grafik 9). Während die Quadratmetermieten von 2-Zimmer-Wohnungen 2024 im Mittel 48 Prozent teurer sind als vor 24 Jahren, ist bei den 4-Zimmer-Wohnungen nur eine Zunahme von 33 Prozent festzustellen. Im privaten Bereich scheinen Kleinwohnungen somit etwas stärker nachgefragt zu sein als Grosswohnungen. Im gemeinnützigen Bereich ist diese Entwicklung nicht auszumachen.